助市民置業 方法俯拾皆是
專欄  2022-05-20  祥益文集 

就短期的房屋土地供應,除了我之前建議的租者置其屋計劃、居屋第二市場、二手市場的「供應管理」、「發展郊野公園邊陲地帶」和發展商轉型為薄利多銷等方向外,對一些未準備好首期去置業的朋友,我也有以下建議作分享:


 


(1)         將房產證券化


政府可以將很多房產作證劵化,例如將居屋未補地價部份做一個房產信託基金,並優先給從未置業的年輕人或者最需要居屋的小家庭(家庭收入2萬至4萬的人士)認購,以確定社會上擁有資產的人更普及,從而享受到社會的財富分配,筆者早在2012年提出這個建議,後來我們粗略評估未補地價的市值大概2500(20152),來到最新評估是6950(20223),數據證明這概念基本上是正確的,這個方法可以說是進可攻、退可守的,如果樓價跌未買樓的人自然可以受惠樓價折扣,如果樓價升有關信託基金自然上升,政府亦同時得到套現!


 


(2)         強積金改革


香港強制性公積金是比新加坡推行遲了超過20年,但我們的效益就和新加坡相差很遠,原因是當下的證券在金融世界的角色已日益蛻變,近年香港的股市長期在去泡沫中運作,長遠雖是有利,但是否對期間需要資產增長的人有利呢?我認為股市穩定程度是未必做到強積金原定的理想,反而,香港今天以用家為主的房地產住宅市場是能夠成為一個穩健增長的投資工具,我認為政府要考慮對強積金作一些變通,例如容許提取部份強積金去作買樓自住的首期,或加大房產信託基金佔強積金的比率,這都可以令市民在投資上有較穩定的回報。


 


(3)         去除市場上一些錯誤思想


社會上充斥著一些樓市歪理及價值觀是影響到年輕人入市的決心,這些都應該要清除,例如:「年輕人無能力置業!」,且看看以下數據。


 


香港年輕人的人均入息中位數是2.01萬港元(2534),其實兩個人是可以合力一起買樓的,在3.6年內儲到首期及過到壓力測試,可負擔的樓價約550萬。在疫情前以550萬買到兩房的單位並不多,但疫情後選擇多了很多,甚至有機會買到三房單位。當下的而且確是一個好的上車時機。


 


當然還有很多細節是可以幫助年輕人更容易上到車,例如「減輕上車人士的買樓印花稅」,和在供應充足之後重推「置業資助貸款計劃」等!


 


能幫市民置業的方法仍俯拾皆是!


 


 

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祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
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