2024-04-20 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三百五十七期 2022年1月26日] 香港樓價居高不下，就連資助房屋都淪為炒賣工具，置業壓力愈來愈沉重。根據公屋聯會公布的《出售居者有其屋計劃及綠表置居計劃單位轉售概況》，參考11個屋苑的成交價，發現未補地價的居屋在3年內轉售平均賺$253萬。
居屋資源被濫用，變成了炒賣賺錢的工具，違反了資助房屋的政策原意，因此市場有不少聲音要求政府引入更嚴謹的轉售限制，以杜絕居屋短期內轉售獲利的情況。
有見及此，為協助市民置業安居，政府推出2項新措施，包括容許輪候公屋逾一年者購買未售出的綠置居貨尾單位，中籤者可直接購買綠置居單位，無需再輪候公屋，以及收緊資助房屋的轉讓限制。
新的轉售限制下，首5年業主不得以高於原價在第二市場轉售單位；第六年開始才可在未補價情況下，把單位售予綠表或白居二等合資格人士；買家購入單位滿15年後，才可補價後於自由市場轉售。
究竟新的限制是否有效呢？有可能會適得其反，當限制進一步收緊，即是說新居屋最少冰封5年，從而減少市場上二手居屋的供應，而房屋供應又未能到位的情況下，求過於供反而令樓價繼續升。
再加上，居屋要在15年後才能補價在自由市場出售，相信會令更少業主願意補地價，有機會令資助房屋二手市場變成主導，一來會影響政府補地價收益，二來減少自由市場的供應。
將轉售限期加長去壓抑樓市，無疑不是良藥。除增加房屋土地供應外，政府應考慮引入其他限制，比如說，禁止未補地價的居屋轉售予合資格人士，或者只可以將單位售回房委會。
根據房委會的資料，回購價是以該單位提出回售申請時的評定市值，再扣除購買該單位時獲得的折扣計算的。這樣的好處，售價有所限制，有助穩定樓市，不會淪落為任何業主的生財工具，而且單位回購後，政府可以透過計劃騰出單位給有需要的市民。
此外，為了減輕置業人士購買資助房屋的負擔，政府會研究新世界提出的「上車易」漸進式按揭建議，在居屋分階段承造按揭，將按揭門檻進一步降低。不過這仍是初步構思階段，因此今期居屋未必趕得切推出。
有關的「漸進式供款」按揭，是指樓宇成交時，買家只須承造購買單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價的按揭，可在成交後10年內一次過或分階段承造，以協助買家初期輕鬆供樓。
假若政府真的推出漸進式按揭，好處是「先甜後苦」，可以解決年輕家庭缺乏大額首期、置業初期供款吃力的問題，惟後期供款負擔重，一旦人工追不上升幅，難免會發生供不起的情況。所以當有進一步資料時，買家要好好選擇適合自己的按揭計劃。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得185.25（反映2022/01/10至2022/01/16 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.45%，較上年同期上升5.16%。
當中，新界(西)區升幅最多，按周上升0.41%，新報175.12，較上年同期上升4.98%。而九龍區按周上升0.08%，最新錄得181.55，較上年同期上升5.50%。反之，港島及新界(東)區錄得跌幅，分別錄得185.95及199.77，按周分別下跌0.45%及0.25%，較上年同期分別上升1.77%及7.01%。
-- 大坑綄紗大廈2房 成交價$875萬 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得大坑綄紗大廈成交，單位為中層B室，實用面積538平方呎，2房，座向西面，外望景觀開揚，獲區外首置客以約$875萬承接，實用面積平均呎價$16,264，屬市價水平。
-- 屯門海翠花園海景戶 $660萬易手 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門海翠花園2座中層A室，實用面積609平方呎，望開揚海景，成交價$660萬，實用面積平均呎價$10,837，屬稍低市場價成交。
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-- 屯門新圍苑3房 $480萬獲承接--
祥益地產區域董事林偉光表示，新近促成屯門新圍苑C座中層7室易主，實用面積554平方呎，3房間隔，累減$30萬，以$480萬(自由市場價)獲承接，實用面積平均呎價$8,664。
-- 屯門御海灣II周六售10伙 --
由新地發展的屯門御海灣II公佈全新銷售安排第6號，將於本周六加推10伙，實用面積由255至501平方呎，間隔由開放式至3房，以先到先得形式發售，折實價由$497.25萬至$1,079.65萬。
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