【特稿】全世界唱好 人工真跟得上?
2021-09-09( Thu )
成交行情

最近樓市好友全面出動,市場一面倒唱好,不論大行報告或代理行預測,甚至連學者或測量師等,連唯一「唱淡」的花旗,都僅是預測樓價未來4個月回落3%至4%,但全年仍升約5%!後市真的全無風險?未來有哪些「灰犀牛」、「黑天鵝」等在後頭,入市人士必須要了解。理性地看,目前風險主要有4個:年底美國可能縮減買債規模、地緣政治風險加劇、疫情下世界經濟放緩、政策或大力推動房屋供應等,均會左右到日後樓市變化。

美聯儲或終結低息環境

常言道,忠言逆耳,阻人發達更是天理不容,惟本港樓市未來至少面對4大隱憂,入市者宜留意。首先美國雖然連月維持利率不變,接近零息的超低水平及寬鬆貨幣政策,令本港得以維持低息環境。但市場預料美聯儲或於年底前開始啟動「縮表」程序。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全最近接受傳媒訪問時,曾指出雖然加息日子仍遠,但當有人開始討論「收水」,便成為沽貨的潛在原因。

此外,中美關係陷入低谷,地緣政治緊張、氣候變化加劇均為未來全球形勢帶來極不穩定因素,甚至被坊間形容為未來最可能出現「黑天鵝」的板塊。而最近本港移民人士上升,亦有可能會引起部分連鎖反應。楊海全為近期少有「唱淡」的財經界人士,他曾提到,上半年樓市巨額成交下,移民盤自然被消化,但當成交回落,移民盤的負面影響便逐步浮現。

林鄭揚言大增房屋供應

值得留意的是,特首林鄭月娥早前曾提到其本任期最後一份施政報告將會是「開創式」,為本港作出長遠規劃,又指政府樂意增建資助出售房屋,亦已經「搭好」置業階梯。再連結到近月國務院港澳辦主任夏寶龍曾指出,希望香港告別劏房及籠屋,而目前立法會回到正軌,可想見未來政府將會大力增加房屋供應,對樓市會產生哪些影響亦值得關注。

再者,香港雖然疫情穩定,但環顧全球各國,新型變種病毒仍在肆虐,導致各國經濟復甦緩慢,本港與內地一直未能通關,經濟動力變得疲弱,這種情況下亦制約樓價上升。而且今年以來中原城市領先指數(CCL)已上升6.5%,交投亦持續活躍,連續多月的暢旺,市場購買力已被一定程度消耗。樓價可以一山還有一山高,但市民的供款能力卻不會無限增加,入市前還是先看看自己的荷包及評估未來的加薪情況吧。 ■香港文匯報記者 顏倫樂大行近日對樓市展望

花旗集團:市場開始討論美國「收水」,樓市需求開始減弱,當成交回落時,移民盤負面影響便浮現,故預測樓價未來4個月回落3%至4%,但全年仍升約5%,整個下跌周期跌幅少於一成。

摩根大通:今年香港樓價升幅將超過原先升10%的預測。原因是本港樓市按月升幅少於1%,未算過熱,而本港樓價升勢跑輸其他市場等。

滙豐研究:香港經濟復甦強勁,加上積壓需求釋放,有利樓市交投氣氛,實際按揭利率低至1.4厘,將刺激買樓需求,故料樓價升勢持續,但速度或於下半年減慢,料全年升9%。

中銀香港:隨着經濟復甦、失業率下降,加上低息環境維持,料今年樓價繼續上升,全年計料升5%至10%,具體上升幅度仍視乎疫情發展及通關進度,倘通關的話樓價升幅有望貼近10%。