2025-07-04 28Hse Editor
最近樓市好友全面出動，市場一面倒唱好，不論大行報告或代理行預測，甚至連學者或測量師等，連唯一「唱淡」的花旗，都僅是預測樓價未來4個月回落3%至4%，但全年仍升約5%！後市真的全無風險？未來有哪些「灰犀牛」、「黑天鵝」等在後頭，入市人士必須要了解。理性地看，目前風險主要有4個：年底美國可能縮減買債規模、地緣政治風險加劇、疫情下世界經濟放緩、政策或大力推動房屋供應等，均會左右到日後樓市變化。
美聯儲或終結低息環境
常言道，忠言逆耳，阻人發達更是天理不容，惟本港樓市未來至少面對4大隱憂，入市者宜留意。首先美國雖然連月維持利率不變，接近零息的超低水平及寬鬆貨幣政策，令本港得以維持低息環境。但市場預料美聯儲或於年底前開始啟動「縮表」程序。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全最近接受傳媒訪問時，曾指出雖然加息日子仍遠，但當有人開始討論「收水」，便成為沽貨的潛在原因。
此外，中美關係陷入低谷，地緣政治緊張、氣候變化加劇均為未來全球形勢帶來極不穩定因素，甚至被坊間形容為未來最可能出現「黑天鵝」的板塊。而最近本港移民人士上升，亦有可能會引起部分連鎖反應。楊海全為近期少有「唱淡」的財經界人士，他曾提到，上半年樓市巨額成交下，移民盤自然被消化，但當成交回落，移民盤的負面影響便逐步浮現。
林鄭揚言大增房屋供應
值得留意的是，特首林鄭月娥早前曾提到其本任期最後一份施政報告將會是「開創式」，為本港作出長遠規劃，又指政府樂意增建資助出售房屋，亦已經「搭好」置業階梯。再連結到近月國務院港澳辦主任夏寶龍曾指出，希望香港告別劏房及籠屋，而目前立法會回到正軌，可想見未來政府將會大力增加房屋供應，對樓市會產生哪些影響亦值得關注。
再者，香港雖然疫情穩定，但環顧全球各國，新型變種病毒仍在肆虐，導致各國經濟復甦緩慢，本港與內地一直未能通關，經濟動力變得疲弱，這種情況下亦制約樓價上升。而且今年以來中原城市領先指數(CCL)已上升6.5%，交投亦持續活躍，連續多月的暢旺，市場購買力已被一定程度消耗。樓價可以一山還有一山高，但市民的供款能力卻不會無限增加，入市前還是先看看自己的荷包及評估未來的加薪情況吧。 ■香港文匯報記者 顏倫樂大行近日對樓市展望
花旗集團：市場開始討論美國「收水」，樓市需求開始減弱，當成交回落時，移民盤負面影響便浮現，故預測樓價未來4個月回落3%至4%，但全年仍升約5%，整個下跌周期跌幅少於一成。
摩根大通：今年香港樓價升幅將超過原先升10%的預測。原因是本港樓市按月升幅少於1%，未算過熱，而本港樓價升勢跑輸其他市場等。
滙豐研究：香港經濟復甦強勁，加上積壓需求釋放，有利樓市交投氣氛，實際按揭利率低至1.4厘，將刺激買樓需求，故料樓價升勢持續，但速度或於下半年減慢，料全年升9%。
中銀香港：隨着經濟復甦、失業率下降，加上低息環境維持，料今年樓價繼續上升，全年計料升5%至10%，具體上升幅度仍視乎疫情發展及通關進度，倘通關的話樓價升幅有望貼近10%。
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