28Hse 香港屋網
2020年08月: 平均成交呎價 $11577 2.4%   (上月:$11862)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
祥益文集
經絡按揭
栓新多角度
潘sir《樓市新思維》
Planto
江啟安《上車攻略》
新聞內容
昔日地產新聞 2020年06月22日(Mon)

下季料推5幅地 估值4個月跌447億

   2020年06月22日(Mon)
2020年06月22日(Mon)
【28Hse.com】  

黑暴未絕疫症又來 經濟營商環境受重創

政府即將公布新一季賣地計劃,市場料下季會有5幅土地推出,包括2幅住宅地及3幅商業地,其中山頂文輝道豪宅地及中環新海濱商業地王最矚目。然而今年黑暴未絕,疫症又來,有測量師將該5幅土地的估值,對比今年2月公布年度賣地計劃時的估值,由1,255.7億元減至約808.5億元,即是4個月大降35.6%或447.2億元。測量業界同時認為下季賣地流標風險極高,尤其是3幅商業地,主因是營商環境轉差下,發展商出價料會非常保守。■香港文匯報記者 顏倫樂

政府今年2月公布全年賣地計劃時,當中預計上半年推出之土地尚餘5幅,其中2幅住宅地分別位於西貢及山頂,3幅商業地則分布在中環、啟德和東涌。5幅土地中以中環新海濱商業地王估值最高,市場料達到552.8億至755.5億元。而山頂文輝道豪宅地的估值亦高達161.7億至193.3億元。

發展商出價保守 流標風險高

然而,過去4個月,香港又經歷了天翻地覆的變化,先是去年的黑暴死灰復燃,接着新冠疫症突襲全球,香港的正常經濟活動近乎全線癱瘓,經濟急速惡化,失業率達5.9%升上15年新高。目前對比今年初,樓價雖然硬淨,但地價卻是反映三四年後樓市的展望,故此自去年下半年起,已出現地皮撻訂、流標等情況。測量界對下季賣地行情都不看好,其中普縉集團就應香港文匯報查詢,對該5幅地皮作重新估值,最新估值為808.5億元,對比2月剛公布新財年賣地計劃的1,255.7億元估值,大幅下調了35.6%,換言之,估值在4個月跌了447.2億元。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典直言,由於經濟環境變差,現市況推出山頂豪宅地及中環商業地並不合適,因地皮成交價會較市好時有較大折讓。同時因為地皮投資額高昂,對於發展商來說風險亦非常高,估計發展商出價偏保守,造成發展商與政府底價的落價亦較大,預料流標風險相當高。

張聖典續指,發展商買地發展是一項長線投資,故此對於風險評估會更為謹慎。由於本港經濟前景不明朗,今年成交地價普遍處於偏低水平,甚至有商業地出現流標,反映發展商對於日後經濟表現有保留,將風險評估提高。

中環商地估值3年跌四成

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指,其實去年啟德商業地價已經不被看好,曾出現流標、撻訂,即使是以看似天價422億元批出的西九龍商業地王,其實亦較當時市場預期低。他認為,今年香港營商環境較去年更差,零售業、酒店業等進入寒冬期,可預期今年將有更多商業地以低價成交或流標。

他說:「美利道停車場重建項目2017年賣出時5萬元一呎(樓面地價),如果中環新海濱商業地當時賣可能更高,去到6萬至7萬元,但今天中環寫字樓租金回調,空置率升穿5%,再加上今次要用雙信封制、商業氣氛亦不算理想,因應項目投資額高昂及投資時間長,所以我們下調估值去到3.5萬至4萬元。」換言之,張氏今天對地皮估值較3年前下調四成。

文輝道地價一年挫170億

下季估值下調得較多的是山頂文輝道住宅地皮,此地皮於2018年10月曾經流標,回顧當時市場估值高達242億至364億元,每呎樓面地價更高達6萬至9萬元。但時移世易,受累去年修例風波及今年疫情影響,市場估值已大幅下調至161.7億至193.3億元,樓面地價跌至4萬至4.78萬元。計一計,一年多來,山頂地價估值足足大跌33%至47%,即減少約80億至170億元。業界也估計,由於此地皮相當貴重,料政府不會賤賣,故此也列入流標風險極高行列。