2025-09-26 28HSE 編輯部
嘉里建設（00683）聯同新地（00016）合作的長沙灣嘉里鴻基貨倉重建項目，近日完成約7.97億元的補地價，樓面補價僅約1,729元，按樓面計算較鄰近地皮大幅回落，重建後可望興建單幢商住物業，提供逾1,000個住宅單位。
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項目位於發祥街西與荔發街交界，嘉里建設與新地各持項目五成權益。嘉里於公告指，該財團已順利完成換地程序，項目佔地約57,600平方呎。重建後總樓面約460,900平方呎，其中住宅樓面約432,100平方呎，其餘作商業用途。以補地價約7.97億元計，樓面補價約為每平方呎1,729元。
城規會早在2020年已批准該用地改建為單幢商住樓宇，當時估計可提供1,147伙住宅。屋宇署於2023年1月批出建築圖則，顯示可興建一幢38層（另設兩層地庫）的商住樓宇。發展局局長甯漢豪於今年7月的季度賣地計劃透露，一幅位於長沙灣發祥街的倉儲用地有望在本季完成補地價，市場當時已估計即為嘉里鴻基貨倉。
值得注意的是，該宗樓面補價遠低於毗鄰地皮的補地價水平。比較例子包括同區的潤發倉庫，華潤等於2022年底接納約137.34億元補地價，樓面補價達8,692元。按此計算，嘉里鴻基貨倉的樓面補價在近三年內幾近回落約八成。
市場資訊顯示，新地近兩年積極透過補地價及官地招標等方式補充土地儲備，單在補地價方面已完成多宗收購，分佈於粉嶺北、元朗洪水橋及沙田香粉寮等地。嘉里建設上一次透過補地價增加土地儲備，為2021年元朗大棠路地皮，當時補地價約1.97億元，現已發展為住宅項目「朗日峰」。
不過，地政總署釐定補地價時，會考慮每幅地皮的地理位置、周邊環境，以及補地前後的土地用途等多項因素，故不能單以樓面補價直接作跨地皮比較。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，倉儲用地改建為住宅時，換地前後樓面面積的差距往往左右樓面補價高低；若原物業「未用盡」的樓面較多，表面上補地價看似較高。此外，發展商作出補地價決定時，並非單憑市況估算何時見底，而是會審視重建後的樓價能否在扣除建築成本後仍具支撐，若可行才會落實補地價。
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