2024-04-25 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三百六十四期 2022年3月23日] 香港房屋問題嚴峻，不少市民要面對住屋問題，然而樓價不斷上升，人工加幅追不上樓價，因此不少市民只能選擇租樓。在新冠肺炎疫情的影響下，租務市場走勢是如何呢？
近期有多個新盤入伙，令不少業主擴大議價空間，甚至以低市價租出。根據美聯統計，2月份的私人住宅平均實用呎租約$34.63，按月下跌約0.3%。租金自去年9月開始，連跌5個月，並創自去年4月後的十個月新低。
翻查資料，租金回落是基於$1.5萬或以下的住宅租務個案比率回升。以美聯集團促成的租務個案計算，首2個月月租$1.5萬或以下比率約40.9%，比起去年第四季約35%，增加約5.9%，並創自去年第一季後的新高。
反觀，首2個月月租逾$1.5萬至$2萬的租務個案比率約28.3%，較去年第四季減少0.6%；至於月租逾$2萬比率錄約30.8%，較去年第四季減少5.3%，雙雙同創自去年第一季後的新低。
無可否認，環球經濟氣氛轉差，對物業市場必然帶來影響，不少行業在疫情下無法開工，導致有部分市民失業，轉為租住租金較低的單位。再加上，近期市場盤源增加，租金首當其衝受壓。
不少人將租金與樓價掛勾，當租金上升，樓價會跟著上升；租金下跌，樓價下跌，究竟這概念是否正確呢？事實上，從傳統的樓市經驗去看，樓價跟租金有正向的關係，走勢往往齊上齊落。
然而這並不是必然的，樓市過往亦發生過「樓價升、租金跌」的情況。為什麼會這樣呢？樓價與租金無疑是有關連的，租金是影響樓價的其中一個因素，但實際影響樓價的因素有很多，包括股市、土地供應、房屋政策等，所以兩者不可以直接以掛勾去形容。
值得留意的是，假若樓市出現「樓價升、租金跌」的情況，即代表買樓收租回報減少，要知道買樓收租是否仍有利可圖，買家入市前需先計算實際租金回報，以決定置業投資是否划算。
要計算回報率的方法有多種，最簡單直接的是計算「租金回報率」，將一年租金收入除以樓價；另一種就是「資金回報率」，將一年租金回報除以買樓總開支而計算出來。
當中，買樓總開支包括按揭本金及利息、律師費、印花稅及佣金等，而一年租金回報則是一年租金收入扣除一年管理費等雜費。何謂高回報？這沒有實質的定義，這視乎業主的需要，部分業主認為須高於按揭利率，用於抵銷按揭利息。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.75（反映2022/03/07至2022/03/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.49%，較上年同期上升1.21%。
當中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.30%，較上年同期下跌1.17%。反之，新界(西)升幅最多，按周上升1.26%，較上年同期上升1.59%。而港島區及新界(東)區分別錄得185.29及193.53，按周上升1.20%及0.51%，較上年同期分別上升0.66%及3.16%。
-- 馬鞍山錦龍苑低層戶 成交價$637萬 --
世紀21奇豐物業雲海分行高級分行經理蔡蓓表示，新近促成馬鞍山錦龍苑成交，單位為龍昇閣(D座)低層04室，實用面積554平方呎，3房，原叫價$690萬，減價$53萬至$637萬（自由市場價）成交，實用面積平均呎價$11,498。
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祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前錄得屯門居屋翠寧花園6座中層G室成交，實用面積592平方呎，3房，累減$20萬，獲區內首置客以$540萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,122。
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-- 屯門華都花園2房 $473.8萬易主--
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門華都花園3座高層G室，實用面積404平方呎，2房，附企理裝修，成交價$473.8萬，實用面積平均呎價$11,728，屬稍低市價成交。
-- 旺角傲寓周六起招標售2伙連天台特色戶 --
由其士國際發展的旺角傲寓將於本周六（26日）起，招標出售2伙頂層連天台特色戶，截標日期為本年12月31日。2個單位為3房連套房間隔，分別為30樓A室，實用面積689平方呎，連604平方呎天台，以及30樓B室，實用面積706平方呎，連593平方呎天台。
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