[28Hse 三地產焦點 第三百七十期 2022年5月4日] 買樓是不少香港人的夢想,認為上車後就一勞永逸。但值得留意的,買家並不是付首期、律師費、印花稅等費用後,再加上每月準時供樓,就不用再花額外金錢,有機會要夾錢大維修或周邊斜波維修工程等。
買新樓定舊樓好?相信是不少上車客會考慮的問題。正因為大廈維修涉及金額較多,因此在舊樓與新樓比較時,大多數會建議買新樓,以避免買入單位不久後又要支付一筆龐大資金。
隨着物業出現折舊及損耗,為免結構出問題危及第三者,政府十分關注樓宇外牆工作安全,會要求大廈進行保養維修,當中包括屋宇署的「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」等,以下會簡單介紹有關計劃:
「強制驗樓計劃」規定樓齡達30年或以上的私人樓宇業主,需在接獲屋宇署送達法定通知後,委任註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進行檢驗,以及進行被認為需要訂明的修葺工程。
而「強制驗窗計劃」則規定樓齡達10年或以上的私人樓宇業主,須委任一名合資格人士,每5年為樓宇所有窗戶進行一次訂明檢驗,並在檢驗後,負責監督需要進行的訂明修葺工程。
不得不留意的是,整幢大廈的維修費用是由各業主攤分的,那豈不是愈多伙數愈好?是的,伙數太少,攤分的維修費用當然比較高,但多伙數並不一定是便宜的,因為大廈有很多公用地方,加上工程龐大,涉及的資金隨時過億元。
無可否認,撇除業主立案法團盈餘很多的情況,由上述資料可見,舊樓業主很大機會買入單位後,不久又要支付一筆高昂的維修費。但其實無論新樓還是舊樓,都有機會面對突如其來的維修負擔,所以新樓業主切勿掉以輕心。
為什麼會這樣說呢?時常聽到有人說,買樓前要睇清楚樓書及地契資料等,因為買樓有機會附送周邊斜坡,一旦有問題,維修費用則由業主們負責,隨時涉及巨額費用。
斜坡樓最大的隱憂,肯定是日後維修問題。根據網上資料,有關工程需要幾萬至幾百萬元不等,視乎斜坡情況而定,即使業主攤分有關維修保養費用,亦是一筆大支出。
若不履行危險斜坡修葺令,又會有什麼後果呢?首先,有關大廈會被暫時「釘契」,直至修葺完成為止。而且未有在指定日期前弄妥,大廈的業主立法團委員,更有可能被檢控,一經定罪,可被判最高罰款$5萬及監禁一年。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得181.06(反映2022/04/18至2022/04/24 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.95%,較上年同期下跌1.15%。
四個分區均錄得升幅,當中新界(西)區升幅最多,按周上升1.90%,新報170.74,較上年同期上升0.56%。其次為九龍區,最新錄得177.52,按周上升0.95%,較上年同期下跌1.13%。而港島及新界(東)區分別錄得183.78及193.69,按周分別上升0.94%及0.90%,較上年同期分別下跌4.10%及0.35%。
-- 馬鞍山雅濤居3房 實用呎價$15,414 --
世紀21奇豐物業海典灣分行區域經理胡佩碧表示,該行新近錄得馬鞍山雅濤居成交,單位為2座中層C室,實用面積696平方呎,3房間隔,座向西北享開揚海景,原叫價$1,080萬,成功以$1,072.8萬沽售,實用面積平均呎價$15,414。
-- 沙田富豪花園中層戶 $860萬沽出 --
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美聯物業元朗世宙分行助理區域經理馮根明表示,新近促成元朗朗城滙2座中層D室成交,實用面積484平方呎,2房,向東享開揚市景,議價後以$908萬元易手,實用面積平均呎價$18,760。
-- 屯門富健花園累減$51萬 成交價$379萬--
祥益地產高級分行經理林英傑表示,日前錄得屯門富健花園8座高層D室,實用面積592平方呎,3房間隔,累減$51萬,獲區內綠表客以$379萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,402,屬市場價成交。
-- 元朗#LYOS花園複式戶公布首張價單 --
由長江發展的元朗#LYOS公佈花園複式戶首張價單,合共推出23伙,當中涵蓋複式B座、複式C座及複式D座單位,折實售價由$1,381.6萬元起,折實呎價則由$17,668起,單位於5月7日(星期六)起以先到先得形式公開發售。另外,發展商亦會將其餘最優質的8伙花園複式戶,以招標形式發售。
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