2025-06-21 28HSE 編輯部
新盤市場減價潮未見緩和，多家發展商紛紛調整策略，積極清理手上尾貨。富豪酒店（00078）位於西營盤的尚瓏，自2021年開售以來，近期下調45個單位售價並加大折扣力度，實際減幅超過三成。同時加推35伙新單位，折實平均呎價約21,400元，並計劃於本周日（22日）發售共74伙。
業內人士指出，多數新盤庫存在樓市高峰期開售，現時樓價回落，發展商必須將售價調降至市價水平才能加快去貨，預料類似減價措施將陸續出現。
尚瓏2021年3月首批50伙推出，折實平均呎價達30,299元。當年4月公開發售30伙，僅售出5伙，另有2伙透過招標售出。項目售出7伙後成交停滯，發展商遂將部分單位轉為出租，據富豪物業代理董事衞振聲表示，該盤呎租約80至90元。
隨著近期銀行同業拆息下跌，一手市場交投回暖，尚瓏由“轉租為賣”，調整價單至符合現時市價。18日，項目首張價單中45伙單位價格下調16.5%至20.4%，同時將樓價折扣由16%提升至29%至32%。這批單位最新折實售價介乎約457萬至917萬元，折實呎價18,874至21,385元，較首推時低約32%至36%。同時，項目公布第二號價單新增35伙，面積242至477平方呎，折實售價467萬至1.08億元，折實平均呎價21,400元。合計74伙將於周日發售，其中50伙連租約出售。
翻查資料，同樣為單棟的西營盤屋苑，由宏安集團發展的薈臻，距離尚瓏僅4分鐘路程，現時於28Hse有2個單位放售。其中一個259呎高層單位叫價520萬元，呎價20,077元。換言之，是次尚瓏叫價貼近二手市場單位。
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美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，港島西區新盤成交呎價近期普遍逾2萬元，減價後的尚瓏價格貼近市價。他認為，新盤庫存仍高達逾兩萬伙，當中多數於樓市高峰期推出，發展商為去化庫存，必須跟隨市況調整價格，預計減價潮將持續。
此外，萬科香港深水埗醫局街舊樓重建項目連方I及連方II亦於昨更新價單，向指定104伙加碼提供6.5%至13.5%樓價折扣，實際變相降價。
事實上，只要新盤價格降至市價水平，市場接貨力道便會提升。中國恒大（03333）旗下由福彩接管的屯門掃管笏緹岸第1及第2期，上周四（12日）調低27伙售價，部分單位折扣高達五成，價格接近同區成交水平，該批單位已售出24伙，佔近九成。
恒基地產（00012）九龍東啟德The Henley項目於5月底首輪調價約17.5%，當日即接近售罄。隨後本月分兩輪再調78伙約15%，目前已售出逾半。
另外，莊士機構（00367）公布，旗下南區深水灣香島道37號洋房A以5.38億元售出，較上月底估價6.62億元低18.7%，折讓幅度反映全球及本港樓市前景高度不確定。
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中原地產 - 吳嘉權經理表示，踏入租賃旺季，近期租賃成交活躍，不少內地生積極尋覓心水租盤，火炭星凱．堤岸剛錄1座高層C室，單位實用面積228平方呎，開放式間隔，叫價約$16,000，議價後以$15,500租出，實用平均呎租約$68。
據了解，新買家為一名內地女學生，見單位環境舒適，高層開揚，間隔合用，即以先付一年租金形式租入單位自用，方便上學。原業主於2024年以$501萬購入單位，是次租出單位可享約3.7厘租金回報。
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中原地產 - 吳啟業董事表示，近期交投氣氛正面，帶動整體成交，大埔倚龍山莊新近錄得29座複式戶，單位建築面積2058平方呎，實用面積1605平方呎，以銀主盤形式放盤，叫價約$1200萬，最終以$1010萬沽出，實用平均呎價約$6293。
據了解，新買家為外區客，見屋苑環境舒適，單位間隔合用，少有放盤，即決定購入單位自住。據了解，原業主於1996年以$754萬購入單位，持貨約29年，現轉手賬面獲利約$256萬離場，單位期內升值約34%。
中原地產 - 胡耀祖經理表示，本港拆息持續回落，買家入市信心增加，帶動樓市交投向好，馬鞍山區本月暫錄約60宗二手成交，與上月同期相若，其中新港城佔9宗，屋苑最新錄得J座中層05室，單位建築面積698平方呎，實用面積519平方呎，3房間隔，開價約$718萬，議價後以$680萬易手，實用平均呎價約$13102。
中原地產 - 中原地產全名經理 胡耀祖 指出，新買家為換樓客，見單位間隔合用，價錢合理，即入市單位自用。據悉，原業主於2018年以$760萬購入單位，持貨約7年，是次易手賬面蝕約$80萬離場，單位期內貶值約10.5%。
美聯物業 - 陳國良董事表示，雖然本港息口維持不變，但樓市氣氛向好，大額優質戶續受追捧，沙田溱岸8號坐擁鐵路交通優勢及屋苑配套完善，故獲不少市民垂青，該行剛連環促成兩宗大額成交，成交價分別為$1500萬及$1925萬。而本月迄今屋苑暫錄3宗買賣。
陳國良指，剛促成的一宗溱岸8號為5座中層B室單位，實用面積936平方呎，三房連套房間隔，原叫價$1588萬，因盤源短缺，放盤不足一星期，最終議價後以$1500萬易手，折合實用呎價約$16026。買家為屋苑多年租客，雖然沒有樓睇，但熟悉環境、間隔實用，配套完善，決定購入自住。原業主於2015年5月以$1285萬購入物業，持貨約十年，帳面獲利約$215萬。
另一宗成交為溱岸8號5座高層A室單位，實用面積達1170平方呎，四房雙套連儲物房間隔，原叫價約$2050萬，議價後以$1925萬成交，實用呎價約$16453。買家為本區用家，睇樓近2年，多次錯失機會，決定加快入市腳步，而原業主於2020年8月以$2300萬購入，持貨不足五年，是次轉手帳面蝕約$375萬。
陳國良指出，近期區內大單位需求殷切，溱岸8號作為臨河優質屋苑，吸引不少用家及換樓客進駐。加上部分業主願意議價，故屋苑交投表現不俗。
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祥益地產 - 黃文樂經理表示，日前屯門公屋山景邨錄得一宗區內客的買賣成交個案。
黃氏稱，上述所錄成交單位為7座（景業樓）高層2室，實用面積381平方呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。該買家為綠表客，目標明確集中尋找$100萬左右的單位，同時鎖定區內的公屋，主要鍾情單位價格符合預算，可輕鬆上車，遂便決定以$103.8萬（未補地價）購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為$2724。
香港置業 - 方文偉董事表示，位於長沙灣的喜雅，交通便利，生活配套齊全，吸引用家進駐。該分行剛促成一宗該屋苑2房戶的租務成交，新租客斥約$1.9萬承租，實用呎租約$41.7。
上述租出單位為喜雅1座極低層，實用面積約456平方呎，屬2房間隔，向西南望遠景。方文偉稱，單位以$1.95萬放租約10日後獲區內客接洽，雙方經議價後以約$1.9萬成交，實用呎租約$41.7。據悉，新租客為家庭客，心儀單位整潔，故睇樓2次後決定承租。
資料顯示，業主於2020年7月以約$780萬購入上述單位。
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香港置業 - 曾家輝董事表示，該行日前促成一宗泓景臺3房套租務成交，新租客斥約$3.1萬承租，實用呎租約$46.8。
上述租出單位為泓景臺5座高層F室，實用面積約663平方呎，建築面積約905平方呎，屬3房套間隔，向西望開揚海景。曾家輝稱，單位以$3.4萬放租約1星期後獲同區接洽，雙方議價後以$3.1萬成交，折合實用呎租約$46.8。據悉，新租客心儀單位有景觀開揚，並有雅致裝修，故睇樓1次後決定承租。
資料顯示，業主於2022年5月以約$1255萬購入上述單位，業主享回報近3厘。
香港置業 - 曾家輝董事表示，該行日前促成一宗泓景臺3房套租務成交，新租客斥約$3.1萬承租，實用呎租約$46.8。
上述租出單位為泓景臺5座高層F室，實用面積約663平方呎，建築面積約905平方呎，屬3房套間隔，向西望開揚海景。曾家輝稱，單位以$3.4萬放租約1星期後獲同區接洽，雙方議價後以$3.1萬成交，折合實用呎租約$46.8。據悉，新租客心儀單位有景觀開揚，且有雅致裝修，故睇樓1次後決定承租。
資料顯示，業主於2022年5月以約$1255萬購入上述單位，業主享回報近3厘。
美聯物業 - 鄭琨經理表示，該行剛促成西灣河Island Residence一個中層E室租盤成交，實用面積335平方呎，獲同區客月租$1.85萬承接，呎租約$55，2022年貨租金回報逾3厘水平。
鄭琨稱，上述的Island Residence租盤為一房及開放式廚房間隔，有露台。由於屋苑質素理想，並且鄰近港鐵站，交通方便，加上租金水平合理，故獲租客垂青，業主原叫價月租約$2.1萬，議價後以月租約$1.85萬市價成交。
業主於2022年3月以約$685萬購入上述物業，若以目前租金計算，租金回報高約3.2厘水平。
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