《施政報告》對樓市的影響

[28Hse 三地產焦點 第一百九十期 2018年10月31日] 是次的《施政報告》重點在於填海造地，而且指出將來新增的土地供應，其公私營房屋比例調整為7比3。現時報告已公布約3個星期，香港樓市有什麼變化？業主會加快放盤速度，還是反而會靜觀後市呢？

綜合市場消息，大多認為《施政報告》對整個樓市影響相對有限，因為房屋政策在市場預期之內，而且提出的土地及房屋政策主要針對長遠供應，對樓市短期的影響不大。

話雖如此，現時香港的樓市真的如之前一樣，沒有改變嗎？以現時的情況來看，樓市有明顯的分別，《施政報告》出爐後，市場有不少二手樓盤減價、劈價的個案，而一手市場有多個新盤推售，但部分反應較冷淡。

無論私樓、居屋，還是公屋都有減價的情況，比如說北角城市花園2座高層D室，實用面積792呎，採3房連套房，原開價$1,280萬，後減價$170萬至$1,280萬易主，平均呎價$16,162，是次的成交價比同類單位平10%。

也許是因為政府明言日後會有大量公營房屋推出，公屋亦出現減價個案，其一單位為青衣長安邨安湖樓低層16室，實用面積349呎，最初叫價$220萬，最終以$195萬（未補地價）獲承接，平均呎價$5,587。根據資料，自2月以來，是次的成交價是青衣區首次有住宅造價低於$200萬。

另一方面，現時市場亦有多個新盤推出，包括華懋旗下的朗城滙、莊士中國發展的弦海及億京發展的海日灣等。不少人關心《施政報告》後，發展商會如何定價，偏向認為會低價開盤，但事實並非如此，部分新盤開價仍進取。

以近日新推的屯門弦海為例，首推75伙，實用面積162至447呎，折實價$288.88萬至$647.46萬，折實呎價由$12,727元至$18,957不等。根據資料，是次的價錢貴絕屯門新盤首批開價，對比上一個同區開價新高的御半山，5月首批呎價$13,740至$17,026，弦海是次最高呎價更貴11%。

那銷情呢？《施政報告》後，首個新盤油塘海傲灣公布價單，當中130伙公開發售，及推出32伙前排海景單位招標，最後項目總共售出40伙，佔25%。相比起以前，銷情沒那麼好，單位沒有火速被市場消化。

對於樓市有下跌的跡象，究竟是《施政報告》、股市大跌還是加息而造成？事實上，筆者認為，現時業主急於放盤、新盤銷情一般，是因為現時多個不明朗因素造成，尤其是加息及股市大跌。要知道《施政報告》主要講及的是針對日後的供應，對樓市短期影響相對少。

有見樓市有下跌的趨勢，那現時是入市的好時機嗎？在筆者而言，不太認同現時入市，因為股市大跌，市場憂慮經濟前景、趨升的息口，以及中美貿易戰等，樓市已受陰霾困擾，現時入市風險相對較高。

坦白說，以現時香港樓市的狀況來說，再加上早前有新盤1日出現7宗撻訂，買家毋須太心急貿然入市，建議應先採取靜觀其變態度。

中原城市領先指數(CCL)新報184.77（反映2018/10/15至2018/10/21(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.16%，而較上年同期上升15.60%。

4個分區中，只有九龍區錄得升幅，按周上升0.57%，新近錄得186.12，較上年同期上升18.75%。反之，新界(東)區跌幅最多，按周下跌1.09%，最新錄得194.31，較上年同期上升13.43%。而港島及新界(西)區均錄得輕微跌幅，分別錄得190.69及171.27，按周分別下跌0.47%及0.33%，較上年同期分別上升12.63%及16.36%。

-- 北角和富中心低層戶 成交價$1,488萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近促成北角和富中心17座低層C室易主，實用面積874平方呎，3房連套房間隔，座向東面享海景，原叫價$1,550萬，後減價$62萬，獲買家以$1,488萬承接，實用面積平均呎價$17,025。

-- 屯門海翠花園2房 $558萬獲承接 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門海翠花園成交，單位為5座中層C室，實用面積521平方呎，2房1廳，原叫價$650萬，後累減$92萬至$558萬獲承接，實用面積平均呎價$10,710，屬市場價成交。

-- 荃灣愉景新城低層戶 $896萬易主--
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示，新近錄得荃灣愉景新城成交，單位為10座低層D室，實用面積581平方呎，成交價$896萬，實用面積平均呎價$15,422。

-- 屯門新屯門中心2房 $483萬易手--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，新近促成屯門新屯門中心5座中層G室成交，實用面積455平方呎，2房1廳，獲一名區內上車客以$483萬購入，實用面積平均呎價$10,615，屬稍低市場價成交。

-- 北角維峯‧浚匯最快本周公布價單 --
由恒基主席李兆基私人持有北角維峯‧浚匯，早前上載樓書，提供216伙，面積由196至290平方呎不等，間隔為開放式及1房。項目屬於舊契項目，預期關鍵日期為2020年8月31日。 恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝指，項目示範單位正趕工，工程完成會後周內會盡快開放，價單最快本周公布，計劃11月開售。
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