2025-04-30 28HSE 編輯部
金管局指引下的按揭保險計劃
金管局設定銀行按揭上限為7成，但置業人士若首期不足，可申請按揭保險，最高成數達9成。本文介紹最新按揭成數、保費、申請文件及退保事項。
香港按證保險有限公司宣布自今年8月8日起，在按揭保險計劃下推出新安排，考慮批准合資格業主將自住物業出租，以應付個人或家庭狀況轉變所需。業主符合以下情況，可經銀行申請豁免業主自住要求，將物業出租：
1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月。
申請要求
作出申請的業主必須提供以下資料：
1. 提交已簽署的聲明書
2. 提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因
這類人士的申請不獲接納
一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。
申請人士要遵守甚麼守則？
申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。
放寬措施的好處
過去本港樓價高企，政府早年放寬中小價碼數物業的按揭成數上限後，使大部份首置人士傾向透過按揭保險，並以高成數按揭購買碼數較細的單位先「上車」，待日後物業升值或收入提升後，便可再透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而，近年樓市回落，現時樓價由高峰時期急跌逾2成，這批首置業主更難去樓換樓。按證保險公司的新安排做法合適，可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主的問題，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，經濟仍未完全復甦，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主過渡性地解決燃眉之急。
按揭保險的背景
在2019年之前，按揭保險只適用於600萬以下的住宅物業（下稱按揭保險舊制），450萬元以下的物業最高可以借9成（上限為360萬元），而600萬元以下的物業則最高可以借8成（上限為480萬）。該年10月，香港政府放寬首置人士的按揭成數，俗稱「林鄭Plan」。 在「林鄭Plan」之下，800萬元以下的物業最高可以借9成，1,000萬元以下的物業則最高可以借8成。
2022年財政預算案公佈按揭保險措施進一步放寬，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元，此修訂被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」。2023年7月，政府進一步放寬按揭保險，3,000萬以下單位均可申請按揭保險。
2023年9月，樓花按揭保險的再一次放寬，1,000萬以下最高按揭成數同樣可借高達9成按揭。修訂將適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭。
市場上有幾間按揭保險公司？
現時市場上有2間按揭保險公司，分別為香港按揭證券有限公司及昆士蘭保險QBE，兩間公司的保費一致，除了個別銀行，現時絕大部份銀行會以隨機形式選擇其中一間按保公司，按揭申請人並不能選擇。
按揭保險申請方法
向銀行申請按揭時，銀行會一併處理按揭保險的申請，無需自行向按保公司申請。
按揭保險準備文件
要申請按揭保險，申請人需要至少提供以下文件：
受薪人士
l 買賣合約
l 身份證
l 住址證明
l 工作證明文件：公司合約、3個月糧單、3個月顯示到出糧紀錄的銀行月結單
l 稅單
l 其他貸款文件(如有)
自僱人士
l 買賣合約
l 身份證
l 住址證明
l 商業登記證(BR)
l 過往6個月銀行戶口紀錄
l 過往6個月個人戶口紀錄
l 最近已經審核的財務報表
l 執業證書(如有)
(以上文件只供參考，銀行有機會要求更多文件進行按揭審批）
按揭保險費計算方法
申請按揭保險需要繳付按揭保險費用，並以全部貸款額計算，現時有多種繳付方法，分別為自行一次付清、向銀行加借每月攤還及每年供款。現時最主流方法是採用加借入供款每月攤還。透過自行一次付清或加借均可享有保費折扣，惟年繳則不設折扣優惠。
要知道需要支付幾多按保費用，可善用經絡按揭計算機計保費，例如輸入樓價、按揭成數、利率及還款年期，便可得出按揭保險費用。以一個800萬物業為例，如借取九成按揭，以現時實際按息4.125%及30年還款期計算，如果選用一次付清，折扣前的費用為18萬，如果選擇每月加借，每月需要額外供款$872，如果選擇每年供款，每年需繳$133,200。買家申請按保會獲得保費折扣優惠，詳情可向經絡按揭查詢。
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