【拆局】測量師批流標因補地價過高

香港樓市高位徘徊之際，卻突然出現住宅地皮流標，市場關注今次東涌住宅地皮流標對樓市有何啟示，綜合測量師的意見，今次流標與地皮的條件欠佳、港鐵的補地價索價過高有關，料屬個別事件，無關樓市信心問題，大市升勢料不會被打斷。

補地價高估算逾1倍

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚對地皮流標並不意外，他直言早已預料到流標：「5,000元補地價都預咗流標」，相信今次流標只屬個別事件，不會影響到樓市走勢。

張翹楚認為，補地價金額過高是今次流標的主因，其個人預測項目的補地價金額為每方呎2,500元，但最終市傳的補地價卻超過5,000元，再加上建築費每呎約6,000元等，項目未來呎價要賣1.6萬元以上才可能有利潤，因此令發展商卻步。

他又說，政府訂定的補地價金額通常是參考同區的現有土地成交個案，東涌區過去甚少相關土地買賣，政府難以掌握市況。再加上建築成本較過去數年已有明顯上升，若政府在訂定補地價金額時低估相關成本，便會與市場預期出現明顯落差。

港鐵接駁有排等

萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠認為，流標主因是補地價偏高，較市場預期高出逾10%至20%，令投資回報降低，因而令發展商對入標價有保留。另外，地皮現時未有鐵路站直接覆蓋，且離東涌地鐵站及市中心較遠，未來的東涌延線預計在項目落成後仍有一段時間才竣工，發展商可能因而出價保守。

普縉助理總監 (專業產業諮詢及估值)李雋傑亦表示，項目流標屬預期之內，指項目補地價金額水平太高，計及向港鐵支付的分紅，發展商難以獲得合理利潤，以東涌東環及昇薈為例，兩個項目每方呎售價大約只有1.3萬元至1.6萬元。

中原測量師行張競達則對東涌配電站地皮流標感到意外，畢竟鐵路沿線大型地皮供應少有，認為流標較為可惜。他指，項目早前截標共收到5份標書，反應不差。他也認同流標主因是補地價過高，港鐵分紅亦較進取，令到發展商出價有保留。此外，擬建的東涌線延線目前尚未動工，距竣工仍有一段時間，加上地皮位置比較偏離市中心，而東涌樓價向來低水，升勢較其它地區溫和，亦因而令發展商出價較保守。

●香港文匯報記者 顏倫樂