2024-04-29 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第十一期 2015年5月20日]消費者委員會上年公布的《一手住宅物業銷售研究報告》指出，採用電腦抽籤決定揀樓次序，已成為銷售樓盤的大趨勢，大部分樓盤都容許準買家遞交兩份「購樓意向登記」。消委會發現，地產代理往往努力游說準買家最少入票登記兩次，以增加中籤機會。這種銷售手法會造成樓盤需求上升的假象，舉例說，一對夫婦抽籤買樓，可以個人及聯名方式共入6份「購樓意向登記」。
另有地產代理更會事先預備本票，準買家可以信用卡或支票向代理公司作為本票的擔保，代理公司一般亦會向準買家承諾在交易完成前，不會過數或兌現。當中由長實發展的荃灣環宇海灣(附圖為示範單位)更錄得「發水」登記高達20倍，顯然對消費者不利。
有見及此，一手住宅物業銷售監管局(下稱銷監局)為了保障買家利益，新增了兩項新措施，並於今年6月1日起生效，包括發展商需在售樓處展示該局建議的「消耗表」範本，公布當日尚有那些單位發售，並適時更新銷售情況，進一步增加一手住宅物業銷售透明度，以協助準買家更掌握銷情。
另外，為針對代理入票「發水」問題，地產代理監管局會要求參與入票的地產代理申報，落實後，銷監局會要求發展商向外公布樓盤所收到的「購樓意向登記」或銀行本票數目時，公布當中屬地產代理的登記人數目。
而且，銷監局亦提出了多項建議，如不鼓勵發展商採用「先到先得」的銷售手法、因該方式容易引起在場輪候人士爭執，及建議將抽籤環節與揀樓環節分兩日進行等，使登記人在獲悉中籤後無須匆忙趕往售樓處出席揀樓環節，而且可以令準買家至少有一晚時間考慮。
為進一步提高一手住宅物業銷售安排和交易的透明度和公平性，銷監局推出《一手住宅物業銷售條例》(下稱《條例》)，並於13年4月29日全面實施。條例現已實施逾兩年，新盤明顯已習慣新例內容，新盤供應多，當中新地更採用「月月有樓賣」的推盤政策。
根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處註冊數字資料，過去一年(去年5月至今年4月27日)共錄得16,701宗一手私樓註冊個案，按年大幅回升約52.5%，涉及的登記總額更高達$1,791.6億，較前一年約$1,051.5億更高出約70.4%，創有紀錄以來最高。
立法會房屋事務委員會早前討論銷監局的工作，會上銷監局專員馮建業透露，截至2015年3月31日，該局接獲119宗投訴，當中86宗與《條例》有關，包括售樓說明書、銷售安排、失實陳述或傳布虛假或具誤導性資料等。
馮建業認為，條例效果顯著，不但提高一手樓資訊的透明度，更改變了銷售秩序。但多名議員質疑條例沒法規管發展商以「擠牙膏式」推售樓盤，馮氏坦言，當局沒法強迫賣方在特定時間內出售所有私人物業。若發現不合適的銷售行為，將向賣方發出指引，也會把懷疑失實等違規個案呈交律政司，由律政司決定是否提出檢控。
由永光地產發展的壹鑾，最近推出第2號價單，但懷疑違反《條例》。根據條例，如發展項目中的住宅物業多於30個但少於100個，該項目的每份價單須列出該項目中最少30個指明住宅物業的售價。
該第2號價單只是列出14個單位售價，未能符合條例的要求。銷監局表示，賣方已就該價單的事宜，向銷監局作出口頭解釋及查詢，而當局亦向其解釋條例對價單的要求。永光地產發展總經理及主席助理鄺德權表示，收到銷監局通知要符合一手條例，一度聲稱會取消2號價單，但其後又表示毋須取消2號價單，是次首批價單暫仍維持44伙。
銷監局強調，在賣方懷疑違反《條例》的事宜上，不會因為賣方作出了有關事後的補救措施而令先前該些不符合條例要求的銷售行為變成沒有違例，仍會就有關的懷疑違反《條例》事宜作出跟進。
筆者認為，推出《條例》反映政府有聆聽市民的需求，及明白市民的需要，而且逐步對《條例》作出修改，以增強對消費者的保障，及為一手住宅物業賣方提供公平的競爭環境。但馮建業指出，截至二○一五年三月三十一日，每日平均約有440人次瀏覽銷售監管局網站及900人次瀏覽銷售資訊網，數字相對較少，估計主要瀏覽者為政府職員及地產代理，較少市民瀏覽，效果並不顯著。
基於網頁瀏覽人數較少，筆者建議政府可以多作宣傳，以便市民了解清楚有關《條例》的細節；另外，當市民每一次於網頁搜尋資料時，都需要輸入驗證碼，略嫌有點麻煩，建議可以刪去。若界面使用變得方便，迎合不同年齡人士的需要，瀏覽人士自然會有所增加。
中原城市領先指數(CCL)最新報141.37（反映2015/5/4至2015/5/10(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.06%，而較上年同期上升18.94%。
本周僅得新界(東)區錄得升幅，上升0.57%，新報147.59，較上年同期上升22.67%。而九龍區跌幅最多，新報141.09，按周下跌0.87%，但較上年同期上升19.60%。港島區最新錄得150.35，較上周下跌0.41%，較上年同期上升19.45%。而新界(西)區亦錄得跌幅，新報124.69，按周下跌0.37%，但較上年同期上升高達24.03%。
-- 新港城山景戶 $475萬市價成交 --
世紀21奇豐物業市中心分行經理趙詠欣表示，最新錄得馬鞍山新港城L座中層07室成交，實用面積338平方呎，建築面積460平方呎，採兩房間隔，座向東南，外望山景，以$475萬成交，實用面積平均呎價$14,053，而建築面積平均呎價$10,326，屬市價成交。
-- 雲疊花園低層戶 $485萬易手 --
世紀21奇豐物業大圍分行經理張文鏗表示，日前促成大圍雲疊花園6座低層H室成交，實用面積591平方呎，建築面積665平方呎，三房兩廳，座向西北面，外望園景，獲用家以$485萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$8,206，建築面積平均呎價$7,293，屬市價水平。
-- 屯門市廣場兩房 獲區內客以$8,200租入 --
祥益地產分行主管張淑燕表示，日前錄得一宗租賃成交個案，單位為屯門市廣場2座低層A室，實用面積318平方呎，建築面積422平方呎，兩房一廳，日前獲一名區內客垂青，以$8,200租入單位，實用面積平均呎租$25.8，建築面積平均呎租$19.4。據知，該名租客鍾情單位內籠間隔實用，加上附設企理裝修。
-- 凱德花園低層戶 獲上車客$302.5萬承接 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示，日前錄得屯門凱德花園成交，單位3座低層A室，實用面積312平方呎，建築面積450平方呎，兩房一廳，日前獲一名區內上車客垂青，以$302.5萬購入上址，實用面積平均呎價$9,696，建築面積平均呎價$6,722，屬市場價成交。
-- 峻瀅II本周內開價 --
由長實發展的將軍澳峻瀅II昨公布最新部署，長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示，項目將於本周內開價，希望在月底前進行首輪銷售，首批單位不少於180伙，而且以三房為主，當中包括部分三房天台特色戶。 他指在每一次推售項目會撥出不少於兩成的三房戶，給予曾作登記認購緻藍天的客人認購。發展商於記者會上介紹3座45樓C室，三房連天台特色戶，實用面積750平方呎，天台面積276平方呎，整個項目僅得10戶。 經絡按揭為峻瀅II客戶提供換樓易H按計劃，全期按息可低至H+1.7%，鎖息上限為P-3.1%，還款期最長可達30年。另外亦會為客戶提供兩成二按優惠，一按加二按，最高可以去到樓價八成。
-- 天鑄最快於月內推售 --
新地旗下的何文田天鑄，早前公布最新部署，新地副董事總經理雷霆預計，項目樓書將於10日內上載，最快於月內推售。 記者會上，發展商介紹樓盤的第6座A室「樓王」單位，屬四房雙套房間隔，實用面積2,018平方呎，為樓盤標準戶面積最大的戶型。天鑄提供19伙實用面積逾2000平方呎的四房雙套房間隔，佔項目約7%。
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