2025-11-05 28Hse Editor
特首李家超今日（17日）發表新一份《施政報告》，以「深化改革 心繫民生 發揮優勢 同創未來」為題；房屋及土地規劃，焦點關注北部都會區發展，以及由資助房屋著手，期望豐富置業階梯，新提出措施包括「長者業主樓換樓計劃」，允許長者無須補價購買一個較小或偏遠單位，香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為或會引起公平問題，直言：「年長唔代表冇錢」。28Hse研究部綜合報告內容，則認為本次《施政報告》中並未出台明顯有利於私人住宅市場的措施。
主力資助房屋政策 香港大學鄒廣榮教授：「鼓勵市民向上流動的作用有限」
本次《施政報告》在資助房屋政策上著墨甚多，提出多項旨在豐富置業階梯的措施。其中包括將下一期居屋及綠置居的轉讓年期限制由15年縮短至10年。然而，香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮教授認為，此舉對鼓勵市民向上流動的作用有限，因為資助房屋買家通常不會輕易出售單位。一旦售出，他們將喪失再次購入資助房屋的資格，難以用相同價格重新置業。
此外，政府未提及重推「租者置其屋計劃」。鄒教授分析認為，這可能是考慮到公屋輪候時間過長的現實，如果允許公屋租戶購買現住房屋，將進一步減少公屋富戶騰出的單位，無法有效縮短輪候時間。同時，該計劃也與此次報告中鼓勵市民向上流動的政策方向有所矛盾。
對於本次《施政報告》新提出的「長者業主樓換樓計劃」，允許年滿60歲、擁有單位十年或以上的業主，可以無須補價購買一個較小或偏遠單位，長者亦可獲得額外現金作生活費，同時騰出市區或較大單位讓有需要家庭申請，鄒教授認為可能衍生公平性的問題。他認為政府未明確是否會對長者進行收入或資產審查。他指出，一些長者可能已經擁有超出資助房屋資格的資產，在此情況下仍允許他們更換資助房屋單位，對一般資助房屋買家來說並不公平。他直言，「年長也好，不代表沒有錢，可能很有錢，也可能非自住，是買入單位給子女居住」。
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報告未放寬印花稅 28Hse：「過往措施僅『旺量不旺價』，認為政府的決定合理」
市場早前對《施政報告》的期待之一，是進一步放寬100元印花稅適用的物業成交金額上限，從現行的400萬元提升至600萬元，甚至豁免首置者全數住宅印花稅，業界認為此舉可吸引潛在買家入市，為已經下跌四年的樓市注入動力。然而，本次《施政報告》並未採納這一建議，28Hse研究部數據研究員蔡進謙認為政府的決定合理。他指出，歷次印花稅調整對樓市的影響往往只是「旺量不旺價」，對樓價的實質提升有限。此外，政府也不可能頻繁調整印花稅政策。如果將100元印花稅的成交金額上限提高至600萬元，對市場作用仍可能有限，且未來再進一步放寬的空間將變得更加狹窄。鄒教授也認為，基於政府現時的財政狀況，推行相關政策存在挑戰。他指出，400萬至600萬元範圍內的物業交投量相對較高，若調整該類物業的印花稅政策，將大幅減少政府的稅收，對財政狀況構成壓力。
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北水難調？「購房資金通」難以落實
針對早前有政黨提議設立「購房資金通」，允許內地居民透過特定渠道將資金匯入香港用於購房，政府亦未在《施政報告》中採納相關建議。鄒廣榮教授指出，此政策實施難度極高，因中國設有外匯管制，而「購房資金通」一旦啟動，將難以有效監控資金流向，甚至可能出現資金外流的風險。如果要推行此政策，可能需要立法，並涉及高昂的執行成本。從國家層面來看，這並非當前的優先政策。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦表示，「購房資金通」的推行條件尚未成熟，不適宜於本次《施政報告》中急於落實。他強調，這不代表未來無可能，但需經充分規劃。他指出，從國家利益出發，實施此政策的前提是確保內地對政策安排有足夠信心，並保障人民幣流通性、不影響外匯儲備，同時確保資金可按規範回流內地。
政府樓市政策的平衡考量
鄒廣榮教授認為，政府在樓市政策上的考量主要在於平衡財政收入與市民置業需求。一方面，政府不希望樓價再次出現炒風，引發社會不滿；另一方面，也不願意看到樓價大幅下跌，影響庫房收入。因此，現階段政府採取不干預立場，以避免帶來不可預測的後果。
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