H按鎖息上限 中小銀行傳上調

H按 ( 拆息按揭 )鎖息上限，由2.5厘加至最多2.725厘，是自2018年8月，相隔近4年再有銀行調升Ｈ按計劃的鎖息上限。有分析指，以對上一次的2018年加息周期經驗來看，今次或許是銀行的「加息前奏」。業界提醒，新盤買家如果現時入市選擇即供付款會更划算，因為能鎖住目前的低息按揭計劃。至於建期付款計劃通常兩至三年後才「上會」，會面對許多變數。

王美鳳：暫時影響不大

由於目前H按的實際按息還未達到封頂位，故此中原按揭董事總經理王美鳳認為，今次銀行上調H按鎖息上限的幅度輕微，暫時對買家影響不大。以貸款額100萬元及還款期30年計，H按封頂息加至2.55厘後，若將來H按息升至新的封頂位，對比現時一般封頂息率2.5厘，每月還款額增26元或0.7%至3,977元。以巿傳最大的鎖息上限2.725厘計，每月還款金額將加118元或3%至4,069元。

銀行或增P按優惠誘轉用

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，今年首季銀行按揭業務受疫情拖累，為追趕業績，相信短期內都不會大幅調低現行提供的優惠如現金回贈、高息存款掛鈎戶口等。不過由於資金成本不斷上升，一個月拆息有機會於第三季觸及封頂位，銀行將盡量避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況，料嘗試為未來加P（最優惠利率）作準備。

他預料，銀行加P前除提升H按封頂位外，亦有可能提升P按優惠，甚至令P按實際息率比H按封頂位略低，誘導客人選用P按，令銀行資金成本在加息周期下變得較為穩定。曹氏補充，是次主要受影響的人士為新造Ｈ按計劃的客戶，但料銀行有機會於年內調升P，屆時將影響所有承做按揭之人士。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，港元拆息屬於銀行之間拆借成本，銀行H按調升封頂位，相信是出於資金成本上升的考慮。中小型銀行資金成本壓力大於存款基礎較大之大型銀行，近日拆息上升，部分中小型銀行多次上調定期存款息率，有銀行更把3個月期定存年息升至逾8厘。銀行高息搶存款之下，亦會影響到銀行貸款息率的上調，預期或有中小型銀行跟隨。

留心建期付款上樓變數多

黃詠欣提醒，參考上次加息周期，香港銀行於2018年上調按息前大半年已開始調整H按優惠，包括上調封頂息率。因此，H按計劃及優惠的轉變，是銀行加按息的前奏及「試水溫」行為之一，供樓人士宜留意供款上升的影響，及早作出部署。尤其是選用建期付款計劃通常兩至三年後才「上會」，屆時息口如果上升，而薪金升幅未能跟上加息速度，便有機會需要多付首期或加入擔保人。

黃又特別提到，年底香港銀行加按息的機會極大，現時新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃更划算。