【按揭熱線】影響安老按揭年金金額的因素

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

安老按揭是指借款人將擁有的住宅物業作為抵押品，向指定的銀行申請一次性或定期每月提取年金，用作生活上的開支。根據香港按證保險有限公司的數據顯示，安老按揭的申請宗數一直緩緩上揚，截至今年10月份，申請宗數累計至4,267宗，而今年9月份新申請宗數為70宗，創下該行今年的按月新高。

用作計算年金之指定物業價值上限，會以物業估值計算。而年金金額的多少亦取決於不同因素。一般情況下，物業估值越高，年金越高。此外，借款人的年齡越高及選擇的年期越短，年金亦相應地增加。

借款人數愈多金額愈少

借款人的人數亦會影響年金金額。現時安老按揭最多可接受三位借款人的聯名申請，當中最年輕的借款人年齡必須為55歲或以上。如超過一位借款人，年金將以最年輕的借款人年齡作計算。要注意是，借款人數愈多，金額愈少。試以一個估值800萬元的單位為例，年金年期為10年，選用浮息按揭計劃，假如借款人數為一人，每月年金/年金總額為$25,600/$3,072,000；借款人數為二人，金額為$22,400/$2,688,000；借款人數為三人，金額為$20,000/$2,400,000。

選用定息按揭利率較高

此外，年金金額亦受按揭計劃所影響，以上述例子（一位借款人）計算，如選用浮息按揭計劃，每月年金/年金總額為$25,600/$3,072,000；如選用定息按揭計劃，金額則為$28,160/$3,379,200。

雖然選用定息按揭的年金金額比浮息按揭高，但利率亦相對地高。現時浮息按揭計劃的年利率是以香港最優惠利率（P）減2.5%，即2.75%。而以定息按揭計劃計算，首25年的年利率為4%；其後為當時的香港最優惠利率減2.5%。

因此，在決定選用哪一種按揭計劃之前，可考慮現時樓價及未來息率的走勢，而現時美國聯儲局基準利率處於接近0的超低水平，相信低息環境仍會維持一段時間。若供款人擔心利率波動的風險，則可選用定息按揭計劃鎖定息率。

有意申請安老按揭計劃的人士，事前可於按證公司的官網所設置的安老按揭計算機上，輸入簡單的個人及物業資料，便能作出初步的年金計算。若想了解更多資訊，建議直接聯絡參與之銀行、按證公司或專業轉介公司，以作詳細諮詢。