【按揭熱線】荃灣新盤按揭通識

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明

一如市場所料，上月底美聯儲宣佈減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率不變。根據美聯儲委員於會後的聲明，當局會密切留意美國經濟狀況，以考慮息口的調整步伐。不過，日前中美摩擦再度升溫，美國總統特朗普再推新一輪關稅，並將中國列為「匯率操縱國」，中方亦立即宣佈停止購買美國農產品，可見兩國關係面臨破裂風險。

至於香港局勢，受中美貿易戰、人民幣匯價下跌、多個星期的示威衝突、港GDP放緩、港股急跌等內憂外患夾擊，情況亦未見樂觀。近日有消息指出，多個地區的睇樓量大跌，周末十大屋苑成交量僅錄得 2宗成交，部分屋苑價位重返年初水平。

建築期付款或需補差額

不過，仍有發展商於荃灣區逆市推售大型新盤，折實平均實呎比同區二手屋苑更低約一成，最細的開放式戶折實入場費只需381萬元，加上發展商亦為買家提供高成數按揭，1,000萬元以下單位可承造八成一按，1,000萬元以上單位則最多可承造七成按揭，全期息率為P減2.7厘（P為5.375厘，實際按息為2.675厘），相信即使在政經氣氛不穩的情況下仍能火速售罄。

有意購入該盤的買家需留意，是次發展商提供三種付款計劃，包括105天即供付款、建築期付款及105天一按付款方法。若樓價下行時，選擇建築期付款的買家有可能面對銀行估價不足的問題，或需要在上會時補回首期差額，即舉例單位的折實價為800萬元，但入伙前銀行估價跌至750萬元，銀行只能借出750萬元的六成，比800萬元的六成按揭足足少了30萬元。

另外，有意選用發展商提供的高成數按揭的買家，部分發展商會有自己一套的借貸標準，或無需通過三厘的壓力測試及入息審查等，但批核與否則視乎與發展商合作的財務機構作最終決定，買家宜有心理準備需有足夠首期作後備以應付在銀行承造按揭。另一方面，財務機構的按揭息率一般較銀行為高，要考慮若樓市調整時能否轉按至銀行慳息及賺取現金回贈。因此，如買家有足夠能力，在波動市時建議揀選即供付款方法，除了可享有較高折扣率之餘亦較為安心。