2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第七十五期 2016年8月17日] 為了紓緩香港房屋短缺問題，政府致力的增加土地供應，包括盡量善用現有市區和新市鎮的已建設土地和周邊地帶、研究維港以外適度填海等。事實上，增加土地供應要從多方面進行，房協近日宣佈推出「公務員建屋合作社」先導計劃，從而增加住宅單位供應。
計劃是協助將公務員建屋合作社重建成資助房屋，一來為有關單位的業主提供多一個渠道以改善居住環境，二來可供符合政府居者有其屋計劃申請資格的人士購買。
在先導計劃下，房協將代單位業主向政府繳付尚欠的土地補價，以撤銷其單位的轉讓限制。當房協和所有業主完成交易後，將向地政總署申請修訂地契及繳付所需的土地補價，繼而進行重建工程。合資格業主在交易完成後的兩年內，可獲准購買房協「住宅發售計劃」及「資助出售房屋」第二市場的單位。
然而先導計劃設有四大門檻，（一）以需求主導形式，業主須自行向房協提出申請；（二）項目需集齊100%業權份數同意重建；（三）申請地盤面積至少1,400平方米（約1.5萬平方呎）；（四）有關項目預計日後的總收益必須足以支付發展及收購﹝包括兩次補地價﹞所需的成本，以符合「不虧蝕」的原則。
根據發展局的估計，現時約有85個公務員合作社具重建潛力，估計重建後最多可增加約4,000個單位。對此，筆者認為數量雖不多，但這的確不失為一個方法，為香港這個房屋短缺的沙漠帶來生機，惟門檻較高，以及計劃複雜，感覺頗難以實行。
首先，政府要求項目需集齊全數業權同意才可以重建，但找尋所有業權持有人有一定的難度，申請最後有機會胎死腹中，既浪費原有的資料，又不能增加房屋供應。雖然對於有些單位因業主離世前無預立遺囑，或無法聯絡業主而導致合作社未能取得100%業主參與，政府推出了中介服務，但根本不知其成效如何。
另外，不得不留意的是，即使集齊了100%業權的同意，房協亦不一定會接納任何申請，並會保留在任何時間拒絕任何申請的權利和酌情權。事實上，當房協收到公務員事務局發出的豁免信，和地政總署就撤銷轉讓限制須補的土地補價之要約時，會評估重建計劃依據不虧蝕原則的財務可行性。
「不虧蝕」這個問題，市民根本沒法計算，甚至應該說他們不會知道是如何計算。如果屆時房協宣布該項目是虧蝕的，即是不接納重建計劃，市民根本沒有方法補救及改變結果，最終只是白忙一場。除此之外，即使業主成功申請，計劃建議的收購價亦未必能符合所有合作社樓宇業主的期望。
因此，基於以上種種因素及考慮，筆者相信計劃反應不會熱烈。正所謂「萬事起頭難」，要市民理解及接受計劃是需要時間的，現階段，政府只好靜觀其變，適時檢討計劃的成效，或者可以再從其他方面研究如何增加房屋供應。香港的房屋問題是不能一朝一夕解決的，政府只好繼續堅持，一步一步來，不能半途而廢。
中原城市領先指數(CCL)新報131.28（反映2016/08/01至2016/08/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.05%，而較上年同期下跌9.02%。
本周4個分區中，只有港島區錄得跌幅，按周下跌1.84%，新報139.47，較上年同期下跌9.89%。而新界(東)及有新界(西)區則分別錄得140.52及117.83，按周分別上升0.96%及1.21%，而較上年同期分別下跌6.97%及9.55%。九龍新近錄得128.41，按周上升0.27%，但較上年同期下跌9.86%。
-- 大埔新峰花園高層戶 $550萬易手 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示，新近錄得大埔新峰花園26座高層A室成交，單位實用面積583平方呎，2房間隔，座向東北望樓景，以$550萬易手，實用面積平均呎價$9,434，屬市價水平。
-- 嘉湖山莊樂湖居高層戶 $436萬易主 --
祥益地產營業主任謝利官表示，日前錄得嘉湖山莊樂湖居8座高層H室，實用面積549平方呎，3房2廳，附設企理裝修，獲一名區內換樓客以$436萬，實用面積平均呎價$7,942，屬市場價成交。
-- 大圍恆峰花園3房 $578萬獲承接--
世紀21奇豐物業名城分行經理蕭耀邦表示，新近促成大圍恆峰花園成交，單位為2座高層F室，實用面積640平方呎，3房間隔，座向西北面望山景，以$578萬獲承接，實用面積平均呎價$9,031。
-- 屯門兆康苑2房 $283萬售出--
祥益地產分行主管李啟昌表示，新近錄得屯門居屋兆康苑F座低層4室，實用面積414平方呎，2房2廳，日前獲區內首置客以$283萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$6,836，屬市場價成交。
-- 筲箕灣形薈周日開賣143伙 --
新地旗下的筲箕灣形薈，首批推售單位143伙，價單定價＄549.7萬至＄1,057.7萬，呎價＄16,828至＄23,144。項目剛上載銷售安排，周五（19日）下午 4時截收登記，周日（21日）早上9時起開售。 其中第A節登記人必須購買最少2伙，最多認購6伙，最少認購1伙2房單位；其次為B節，每名買家最多認購不多於2伙。
-- 西貢逸瓏海滙加推38伙 --
由信置發展的西貢逸瓏海滙宣佈原價加推38伙，包括32伙一房、兩房標準單位，及6伙花園特色戶，周六（20日）開售。 信置營業部聯席董事田兆源表示，是次加推單位定價由$570萬至$1,050萬，市值約$2.8億，當中最高呎價的單位為2座地下D室，實用面積574平方呎，售價$828萬，實用呎價$14,434。
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