2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百二十八期 2017年8月23日] 近年，不少投資者由住宅市場，轉向投資非住宅物業市場，如車位、工商廈及店舖等。然而去年接獲非住宅物業交易的投訴卻大增，有見及此，地產代理監管局發出一份執業通告，並於今年10月1日生效。
是次的執業通告，主要是為持牌人就處理非住宅物業的買賣或租賃的適當做法和執業提供詳細指引，內容涵蓋樓面面積資料、許可用途、提供物業資料、閣仔及閣樓，以及未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業等範疇。
這指引涉及4個重點，簡單來歸納，第一是持牌人可向準買家提供樓面面積資料，但假若地產代理未能向發展商或有關人士核實有關資料，必須在樓盤廣告內述明資料未經核實，而且須告知準買家，市場上就非住宅物業而言，樓面面積的任何描述均沒有統一或普遍採納的定義。
而第二項是關於許可用途，在發出入伙紙後，持牌人須告知有關人士物業的許可用途，包括在政府批地書或樓宇公契載有用途限制的條文；而入伙紙尚未發出時，持牌人須告知有關人士無法核實物業的許可用途。
而第三項是持牌人應查看入伙紙是否述明有閣仔或閣樓，而第四是持牌人須向買方提供由賣方擬備的售樓說明書、樓面平面圖及/或價單，並確保所載資料準確及完整，以及持牌人不得向買方聲稱可成功取得按揭貸款或獲得其希望的按揭條款以購買有關物業。
事實上，有關的指引是需要的，這可有助買家獲得正確資訊，最重要的是可減低地產代理以不誠實方式賣樓的機會。無可否認的是，地監局此舉是有助提升售樓資料的透明度，保障準買家，但當中有些指引未免有點含糊，難以界定清楚地產代理是否遵循有關指引。
尤其是當中大多都是涉及代理及準買家的對話，並不需白紙黑字，就好像入伙紙尚未發出，地產代理須告知準買家無法核實物業的許可用途，如果屆時代理違規告知這物業的許可用途，但原來最後不是的，而準買家又沒有錄音，最終只會投訴無門。
由此可見，為了保障自己，必要時準買家需錄音，否則沒有證據、沒有證人，又如何可以投訴呢？而且準買家不要單憑代理的片面之詞，就以為自己很了解非住宅物業，要細閱包括售樓說明書、價單內列出的按揭貸款計劃等資料。
另一方面，基於新指引，筆者有些建議，就好像非住宅物業的樓面面積沒有統一或普遍採納的定義，為何政府不考慮為此加入定義？就好像住宅物業一樣，總好過要買家承受物業實際呎數或會和售樓書所列的有差別的風險，而且兩者相差的可能超過自己的預期。
投資非住宅物業市場的熱潮，相信仍會盛行一段長時間。而投資涉及風險，入手前應考慮清楚自身的經濟能力及可否取得銀行貸款，要量力而為。
中原城市領先指數(CCL)新報160.14（反映2017/08/07至2017/08/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.19%，較上年同期上升20.04%。
本周只有新界(東)區錄得跌幅，新報166.56，按周下跌0.07%，較上年同期上升15.63%。而九龍區錄得升幅最多，按周上升0.52%，最新錄得157.90，較上年同期上升21.14%。港島區同樣錄得升幅，新報170.30，按周上升0.19%，較上年同期上升19.78%。新界(西)區新報145.73，按周微升0.14%，較上年同期上升22.54%。
-- 北角富雅花園中層 $830萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前促成北角富雅花園金楓閣中層E室易主，實用面積606平方呎，3房間隔，座向南面望樓景，原開價$868萬，後減價至$830萬獲承接，實用面積平均呎價$13,696。
-- 屯門大興花園2房 $457萬易主 --
祥益地產高級客戶主任巫嘉露表示，日前錄得屯門大興花園2期5座高層D室成交，實用面積464平方呎，2房2廳，附設企理裝修，獲區內首置客以$457萬購入，實用面積平均呎價$9,849，屬市場價成交。
-- 馬鞍山錦泰苑2房 成交價$465萬--
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示，近日錄得馬鞍山錦泰苑成交，單位為F座高層03室，實用面積506平方呎，2房間隔，座向東南望園景，獲綠表客以465萬元(居二市場價)承接，實用面積平均呎價$9,190。
-- 天水圍天盛苑減價$11萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近促成天水圍居屋天盛苑G座中層5室成交，實用面積517平方呎，2房2廳，減價$11萬，獲區內首置客以359萬(居二市場價)承接，實用面積平均呎價$6,944。
-- 長沙灣喜遇首推68伙 --
英皇旗下的長沙灣喜遇上載樓書及公布首張價單。項目為單幢式設計，提供136伙，實用面積由264至410平方呎，首張價單涉及68伙。 英皇國際執行董事張炳強表示，如果明天不打風，長沙灣喜遇將會開放示範單位予公眾參觀，如市場反應踴躍，將原價盡推餘下68伙，計劃下周銷售及限制每人最多認購1伙。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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