2025-11-05 28Hse Editor
香港樓價高企，一筆過付款實在太難，不少買家都選擇付首期，然後再申請按揭。審批按揭貸款時，銀行會計算申請人的負擔能力，但往往人工的加幅都追不上樓價，有部分買家未能通過壓力測試，因此銀行要求買家增加擔保人。
銀行會因應不同情況，而要求提供按揭擔保人，以減低風險。譬如說申請人的收入不穩定，或工作性質較難提供出糧記錄或稅單等收入證明，難於計算供款佔入息比率。
根據新按揭指引，申請人並未持有或擔保任何香港住宅物業，基本供款與入息比率上限為50%，壓力測試（按息加3厘）的供款不可逾月入60%；若申請人持有已承造按揭的物業或已為其他按揭作擔保，其基本供款與入息比率上限下調至40%，而壓力測試（按息加3厘）的供款不可逾月入50%。
不得不留意的是，基本供款與入息比率上限是包括新申請按揭的物業供款，及保物業按揭供款的總和。由此可見，如果成為了擔保人，而又想置業，要通過壓力測試是非常難的。那作為擔保人，又有什麼地方要注意？
一般而言，銀行只接受具收入證明的直系親屬為擔保人，他們所擔保的，就是「借款人不會拖欠供款/斷供」。如果借款人拖欠供款時，銀行可向擔保人追收欠款。若借款人沒有供款，通常的處理手法如下。
銀行會先以書面向借款人及擔保人追討，若他們還是沒有供款，銀行便會透過法律途徑收樓，並將物業拍賣。在法律之下，擔保人所承擔的責任與借款人相同，如銀行在處理物業後仍不足抵債，銀行會繼續向擔保人追討。
除此之外，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，即是如果你為家人於銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，好像卡數、私人貸款、透支額等，你亦自動作了擔保。倘若家人沒有依時償還借貸，銀行亦可向你追收欠款。
另一方面，除擔保人外，部分貸款機構在批核按揭時，會要求增加聯名借款人。擔保人及聯名借款人的作用類同，細分的話，聯名借款人與借款人有同等責任，但一旦借款人拖欠供款，銀行可即時向聯名借款人追討；而擔保人方面，銀行是先向借款人追討，之後才會向擔保人追討欠款。
那如果成為了家人的擔保人，可以怎麼辦？可以解除身份嗎？是可以的，但先決條件是借貸人的經濟條件大有改善，償還能力有所提升，以及須得到銀行與借貸人雙方同意。借貸人亦可考慮將物業轉按，或轉換另一個按揭擔保人等方法，但以上最終須由銀行重新審批及決定是否接納終止有關按揭擔保事宜。
假如銀行在進行風險評估後，決意不接納有關申請，你亦可採取其他處理方法，包括找一位沒持有按揭物業或為其他物業按揭作擔保的家屬，作為新申請按揭的擔保人，務求通過壓力測試。
因此，在答應做按揭貸款的擔保人前，須清楚了解所需要承擔的責任，以免因小失大。即使是自身的家人，都要考慮及了解清楚才充當他們的擔保人，尤其需了解借款額、借款人的還款能力及借款目的等。筆者認為，如非必要，還是不做擔保人較好。
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