2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百二十三期 2017年7月19日] 以「瘋狂」形容香港樓市，相信不少港人不會反對，而且絕不陌生。樓市瘋癲下，奇聞特別多，是次有銀主盤叫價較一般二手盤進取，叫價過千萬。若成功以此價成交，將刷新全港居屋新高價錢紀錄，堪稱「居屋王」。
以上的單位為筲箕灣居屋東旭苑C座高層5室，實用面積650平方呎，3房間隔，自由市場開價$1,100萬，實用平均呎價$16,923；而第二市場（未補地價）叫價$750萬，實用平均呎價$11,538。
根據土地註冊處資料顯示，原業主於2015年7月以綠表資格聯名以$668萬買入單位，付了5%首期（即$33.4萬），並向恒生銀行承造樓價95%按揭，即$634.6萬，但今年斷供單位，而被銀行收樓。
「銀主盤」的售價要視乎市場氣氛、需求及單位的質素。一般而言，銀主盤叫價比市價低，因此吸引不少買家入市覓筍盤。然而是次單位叫價進取，也許是因為屋苑臨海而建，質素較佳，再加上現時樓市氣氛熾熱而造成。
消息曝光後，有網民嘲笑這叫之前的業主情何以堪。無他的，無力償還樓宇按揭貸款也無辦法，只可以說買樓前必須了解自己的負擔能力。以上述單位為例，若以息率2.5厘計算，承造25年按揭，月供約$2.8萬，如不幸失業，便有機會供不起樓。
有人說銀主盤叫價比市價平，一定有著數，值得入手。對此，筆者不大認同，這要視乎銀主盤的背景歷史及保養質素等，才知道是划算還是搵笨。假若錯誤選擇，有機會得不償失，最後要花的錢可能更多，因此購買銀主盤要注意以下事項。
首先，準買家須查清楚物業背景。由於新買家可能需承擔物業相關的債務責任，故此買銀主盤前需查冊，以了解單位涉及的官司歷史，如有沒有曾經發生過拖欠管理費或水電煤等雜費，以及官司是否已經解決。
除此之外，準買家不得不留意的是，單位有沒有涉及釘契、違規、間隔不符或者僭建等紀錄。一旦單位不幸已被釘契，準買家亦要了解「解釘費」是由買家還是銀行負責，以免加重買樓負擔。
第二，銀主盤叫價只是拍賣價，並不是最終成交價，價高者得，有機會因為多人競投而將成交價愈叫愈高，隨時發生高於市價的情況。相反，基於放售銀主盤有既定的估值及拍賣程序，加上銀主要對原業主負責，必須盡力爭取以最佳價錢出售物業，故此不能「賤賣」單位。如果銀主認為拍賣價遠低於估值，便會將物業收回。
為保障原業主，以及避免製造短炒誘因，在買賣交易過程中，買方不可中途將單位轉售，因此合約條款上通常會列明限制買家轉售物業的條款，包括必須在指定日期前完成交易，或買入後多久才可轉售等，這樣合約細節亦是準買家需留意的。
另一方面，要謹記銀主盤就算契約不齊全，買家成功競投後必須要接受，也能夠正式成交的，所以準買家要查明單位是否齊契，因為契約不齊全可能會影響銀行批核按揭，建議在申請按揭前，先到銀行估價，及早作好準備。
為確保日後合法交易，或順利轉售單位，買家有責任自行補回所有遺失契約，但有可能有部分契約是不能補回，所以要自行衡量。而準買家亦要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題，最好預留一筆裝修維修費用。
無可厚非，香港人追求平靚正，銀主盤是平，但未必是靚及正，所以入手前必須要了解物業的狀況，如果背景不詳的，不宜購買，寧願購買其他可能較貴的單位，以免增加出事風險。
中原城市領先指數(CCL)新報159.56（反映2017/07/03至2017/07/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.31%，較上年同期上升22.89%。
本周新界(東)區及新界(西)區均錄得升幅，前者按周上升0.39%，而後者上升1.61%，分別錄得171.91及145.24，而較上年同期分別上升26.12%及25.37%。而九龍區跌幅最多，最新錄得152.58，按周下跌1.68%，較上年同期上升19.30%。港島區按周下跌0.35%，新報172.07，較上年同期上升24.01%。
-- 火炭豐景花園3房 $578萬獲承接 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，日前錄得火炭豐景花園C座低層04室，實用面積537平方呎，3房間隔，座向東北望開揚遠景，原開價$580萬，最後以$578萬連車位獲承接，實用面積平均呎價$10,764，屬市價水平。
-- 屯門怡樂花園中層戶 成交價$380萬 --
祥益地產營業董事胡志偉表示，新近錄得屯門怡樂花園3座中層A室，實用面積335平方呎，2房1廳，附設企理裝修，獲區內首置客以$380萬購入，實用面積平均呎價$11,343，屬市場價成交，而且呎價創屋苑同類型單位的新高紀錄。
-- 天后海興大廈低層戶 $520萬易主--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前促成天后海興大廈低層A室成交，單位實用面積348平方呎，2房間隔，座向東面望樓景，原開價$538萬，後減價$18萬至$520萬易主，實用面積平均呎價$14,943，造價創該物業歷史新高。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $511萬易手--
祥益地產分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 5座低層A室，實用面積638平方呎，3房2廳連套房，日前獲區內換樓客以$511萬購入，實用面積平均呎價$8,009，屬市場價成交。
-- 新地PARK YOHO Genova 40伙周六售 --
新地元朗的PARK YOHO Genova（峻巒2A期）早前加推69伙價單，當中有40伙於周六（22日）發售，包括2伙首推的4房大宅。 新地代理總經理陳漢麟說，是次每人限購1伙開放式，銷售方式沿用第四輪揀樓方式，A組優先，買家最多可認購3伙，當中1伙必須為面積600平方呎或以上單位，B組則為購買1至2伙的一般買家。
-- 旺角逸新上載樓書 --
由麗新發展的旺角逸新上載樓書，項目位於基隆街 50號，提供138伙，間隔為開放式至1房，實用面積為157至312平方呎。項目2樓為連平台特色戶，當中F室開放式單位實用面積僅187平方呎，但平台面積高達1,209平方台，足足是單位面積6.5倍之大。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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