2025-08-01 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百七十七期 2020年7月8日] 踏入6月，打工一族都會陸續收到「綠色炸彈」，要求大家報稅交稅。為了減少有關支出，大家記得要善用基本免稅額及許可的稅務扣除，當中供樓人士更可以申請扣除「居所貸款利息」。
是否有物業就可以扣稅？如果業主要申請扣除居所貸款利息，有什麼需要注意呢？最多可以扣幾多稅呢？以下將會為大家一一探討，希望可以幫助供樓士人減輕稅務負擔。
首先，由2017/18課稅年度起，納稅人可申請扣除居所貸款利息每年上限為$10萬，而年期為20個課稅年度（無須為連續的年度）。每當申請人獲得扣除利息時，稅務局局長會發出通知，讓你知道已享用了多少年額及還有幾多未用。
申請人須符合什麼條件呢？申請人必須為該住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人），而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準、有關住宅必須在香港境內，以及是主要居住的地方，才符合申請資格。
簡言之，新盤樓花項目、工商大廈、以有限公司名義持有的住宅，以及海外物業等均不符合扣除資格。但值得留意的是，連同物業購入之車位的貸款利息一樣可以申請扣稅，但必須位於同一物業內，而且需在同一課稅年度同時申索。
講起錢，不少人會計算如何更著數，有人提出現時供樓利息低，等到息率上升才申請，這是正確嗎？當息率上升時，業主申請扣稅，的確是比較划算的，但是香港長期處於低息環境，所以這對香港來說並不適用。
以香港的情況來說，反而是愈早申請愈著數。一般而言，貸款大多數會以「息隨本減」的方式計算，即是說隨著每月還款，本金佔比會漸漸增多，而利息支出部份會漸漸減少，所以早申請可以享有更多利息扣除。
在整理有關資料時，筆者發現一樣幾有趣的細節，就是在特定情況下，業主可以提名配偶申索扣除利息。根據《稅務條例》，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課稅年度完全沒有應課稅的入息、租金收入，或沒有利潤，他可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。
但如果業主有應課稅入息，他便不能提名其配偶申索扣除居所貸款利息，但可選擇合併報稅，或者以個人入息課稅方式評稅，用盡「居所貸款利息」扣除，以抵銷稅務開支。
那如果兩夫婦聯名方式持有一所物業，可怎樣扣稅呢？是各有$10萬扣稅額嗎？不是的，不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別為最高$5萬，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此只有其中一個物業之按息可用作扣稅。
供樓利息可扣稅的金額並不少，所以各業主請記得要在報稅表上填上有關支出，務求慳得一蚊得一蚊，分分鐘慳到張機票去旅行。
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4個分區均錄得跌幅，當中新界(東)區跌幅最多，新報190.32，按周下跌2.23%，較上年同期下跌4.53%。其次為港島區，最新錄得187.96，按周下跌2.08%，較上年同期下跌5.66%。而九龍及新界(東)區分別錄得178.98及190.32，按周分別下跌1.27%及2.23%，較上年同期分別下跌3.63%及4.53%。
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