2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第十五期 2015年6月17日] 為了減低買樓成本，大多買家申請「二按」，有些人更會「偷雞」將物業按上按，償還部分貸款後，再向新財務公司「加按」套現，以新債還舊債，出現「債冚債」的情況。
當中，最為轟動的是「十七按」事件，單位為荔枝角荔欣苑B座低層14室，單位由2006年至2013年七年內，加上2001年的首次按揭，一共錄得17次作為抵押的借貸及按揭紀錄，創歷史上最多「按」的物業。
據悉，業主疑需資金周轉，先後以物業向11間財務公司及個人人士借貸，最後業主無力償還貸款，單位因而淪為銀主盤。上述單位實用面積432平方呎，叫價$345萬（自由市場價），實用面積平均呎價$7,986。
金管局早前收緊細價樓按揭，$700萬以下自用住宅物業最多只可做六成按揭，這即代表買家需付的首期較之前多，需準備更多資金。按揭的好處是令置業人士可以維持以較低首期入市，有見及此，香港按揭證券有限公司或財務公司會提供「二按」，而且業主申請「二按」各有原因，如鞏固債務或用以裝修房屋等。
當中，按揭證券公司提供最多兩至三成「按保」（亦有人稱之為「二按」），但須繳交按揭保險費，而且申請手續繁複且嚴格，總是會有一些人不符合資格，未能成功申請貸款。為了「二按」，有些人或會向非受金管局監管的財務公司借取，息率普遍較高，而且亦有可能違反了與銀行簽訂的貸款合約。
根據貸款合約，按揭客戶未經一按銀行同意，不可借取「二按」，否則屬違約。一經發現，一按銀行可要求按揭客戶償還「二按」貸款，或是上調一按利息，或降低按揭成數等。
現時有些發展商為了吸引買家，更會提供「二按」優惠，如長實發展的將軍澳峻瀅II，提供最高達樓價兩成的第二按揭，第一及第二按揭的按揭總額最高可達成交金額之八成，當中要受一些條款及條件限制，如買家須先確定第一按揭公司同意第二按揭之簽立，及第二按揭年期必須不長於第一按揭年期或20年等。
基於申請「二按」人數漸多，金管局為了打撃違規物業「二按」，希望銀行由以前對客戶按揭組合進行抽查，變成定期作全面檢查，以了解每名按揭客戶有否隱瞞銀行在外借取「二按」。金管局副總裁阮國恆表示，明白短時間內要審查整個按揭組合有難度，亦會帶來相關行政成本等問題，正與業界研究方法，未有定案。
他續指，正計劃與土地註冊處研發平台，研究可行的查冊方式，協助銀行全面抽查客戶是否違規承造物業二按。但如果真的未能推行全面檢查，不排除維持並優化現行的抽樣審查模式。
筆者認為，要銀行檢查整個按揭組合看似可行，因為土地註冊處擁有按揭登記資料，但是要全面審查整個按揭組合要花很長的時間，而且牽涉的人力及成本甚高，對於按揭組合較少的中小型銀行還可以應付，但對於大型銀行就非常困難，而且內容涉及業主私隱，必須要小心處理。
雖則金管局的做法可對違規「二按」起阻嚇作用，但是如果最終發現有大量的違規「二按」個案，銀行該如何善後？如果逼他們償還「一按」或「二按」貸款等，這會打亂了他們的還款計劃，嚴重的更可能會「逼死個客」，引致銀主盤湧現，所以金管局真的需要研究一個經濟效益高且可完善處理違規「二按」的方案，才可以實施全面審查，以免借款人損失慘重，成全面審查最大受害者。
中原城市領先指數(CCL)最新報143.31（反映2015/6/1至2015/6/7 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.95%，而較上年同期上升20.20%。
本周四個分區僅得港島區錄得跌幅，新報153.19，按周微跌0.90%，但較上年同期卻上升18.62%。其他三個區均錄得升幅，當中九龍區升幅最多，新報141.09，較上周上升高達1.88%，較上年同期上升19.52%。而新界(東)區最新錄得151.52，較上周上升1.18%，而較上年同期上升25.85%之高。而新界(西)區新報126.8，較上周上升1.04%，而較上年同期上升25%。
-- 鳳鳴大廈3房 $1,350萬易手 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，位於銅鑼灣利園山道54-70號的鳳鳴大廈，新近錄得低層H室成交，實用面積1,061平方呎，3房間隔，座向南面，外望街景，獲區外換樓客以$1,350萬承接，實用面積平均呎價$12,724，創該物業成交價歷史新高。
-- 天后維景花園$660萬市價轉手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得天后維景花園A座低層06室成交，實用面積410平方呎，建築面積490方呎，採2房間隔，附設新裝修，向東望開揚樓景，獲區內換樓客以$660萬承接，實用面積平均呎價$16,098，而 建築面積平均呎價$13,469，屬市價水平。
-- 新屯門中心高層戶 $8,300租出 --
祥益地產營業經理黃慶德表示，最近錄得一宗新屯門中心之租賃成交個案，上述所錄成交單位為3座高層C室，實用面積462平方呎，建築面積555平方呎，獲一名區內客垂青，租客鍾情單位間隔實用，加上客廳向東，以$8,300租入單位，實用面積平均呎租$18，建築面積平均呎租$15。
-- 時代廣場1房 $345萬易手 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，屯門時代廣場錄得一宗成交個案，單位為E座高層8室，實用面積272平方呎，建築面積364平方呎，採1房間隔，獲區內首置客以$345萬承接，實用面積平均呎價$12,684，而建築面積平均呎價$9,478，屬市場理想價成交。
-- 環宇海灣中層 $1.45萬租出 --
星輝地產代理高級營業員盧先生表示，新近錄得一宗租賃成交，單位為荃灣環宇海灣7座中層C室，實用面積482平方呎，採2房間隔，以月租$14,500租出，實用面積平均呎租$30.1。
-- 荃灣花園低層2房 $1.3萬租出 --
星輝地產代理高級營業員盧先生表示，新近錄得一宗租賃成交，單位為荃灣花園C座(如意閣)低層6室，實用面積376平方呎，建築面積470平方呎，2房，外望樓景，以$13,000租出，實用面積平均呎租$34.6，建築面積平均呎租$27.7。
-- VIVA首張價單涉38伙 --
長實旗下的VIVA昨舉行記者會，公布最新部署，長實執行董事趙國雄表示，首張價單涉及38伙，單位實用面積由331至487平方呎，定價由$501萬至$893萬，呎價$15,023至$22,495。 發展商提供多種付款及折扣優惠，包括現金或即時按揭付款，可享售價5%折扣，及「從價印花稅津貼」4%折扣優惠和「VIVA置業賀禮」2%折扣優惠等。
-- 帝景灣周四開售--
由信和發展的將軍澳帝景灣，周四開售。信和置業營業部聯席董事田兆源昨表示，帝景灣現已收票逾5,500張。他續指，項目鄰近將興建法國國際學校，投資及用家增加。 而信置營業部助理總經理朱美儀表示，項目會為所有單位安裝無線高速家庭網絡，支援所有網絡供應商，可提供1000MB網速。
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