2025-08-02 28HSE 编辑部
近期有发展商以优惠价格推出新盘货尾单位，吸引众多潜在买家踊跃参观，过往不少发展商也常为货尾单位提供特惠。在选择购买时，究竟是选择买货尾还是二手楼更为适合？经济版将介绍选购楼花的注意事项及按揭策略，让您更明智地做出选择。
出现新楼货尾的主要原因：
1. 买家挞订
买家与发展商签署临时买卖合约后，要在指定时间内付清馀额，如果未能缴付馀额，便会被视为放弃交易，发展商会再把单位重售，这些挞订单位成为货尾其中一个源头。
2. 发展商持货
发展商会把物业的优质盘先持货再静待时机出售，成为货尾其中一项原因。
新楼货尾按揭成数
自从2023按揭成数放宽后，不论是楼花货尾还是现楼货尾，均可以申请同一样的按揭成数：
1. 一般按揭成数上限
| 任何楼价 | 按揭成数上限：70% |
2. 按揭保险计划 (适用于物业价格$3,000万或以下)
| 住宅物业价值 | 按揭成数上限 |
| $400 万以上至$1,000 万 | 80% 或 90%**只适用于（i）所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及（ii）所有申请人须为固定受薪人士 |
| $1,000 万以上至$1,125 万以下 | 80% 至 90%*(贷款额上限$900万) |
| $1,125 万或以上至$1,500 万 | 80% |
| $1,500万以上至$1,715万 | 70%-80%(贷款上限$1,200万) |
| $1,715万以上至$3,000 万 | 70% |
货尾的种类
新楼货尾主要可分为楼花货尾和现楼货尾两种，其中最大的区别在于楼宇的折旧问题。对于在意楼宇折旧问题的买家来说，选择仍在楼花期的货尾单位或许是个不错的选择，因为这样可以与其他买家一同在物业落成时收楼。此外，相较于第一批买家，货尾单位的入伙时间通常较短。
对于想要购买现楼货尾的买家来说，则需要留意新盘何时已入伙。如果物业已经落成多年，业主收楼时可能会发现单位内的装修稍显老旧。长期无人居住可能导致物业状况较为残旧，或存在其他肉眼难以察觉的问题。建议拟购买者找专业人士进行验楼，以充分了解单位内部情况。
| 楼花货尾 | 现楼货尾 | |
| 入伙时间 | 根据收楼日期入伙 | 可在短期内入住 |
| 单位状况 | 较少出现折旧 | 可能出现折旧，或是有其他肉眼看不到的问题，建议找人验楼，以了解单位内部情况 |
新楼货尾 v.s. 二手楼
除了选择一手楼货尾，市场上二手楼亦有不少好选择，究竟要选择货尾还是二手楼？以下是一手货尾与二手楼的比较：
| 一手货尾 | 二手楼 | |
| 售价 | 发展商会列出售价，不能议价 | 准买家可以向业主议价 |
| 付款方法 | 发展商会提供多项付款方法，例如即供、建筑期、发展商一按、二按等 | 一般临时买卖合约支付3%-5%订金，再于签署正式买卖合约时支付楼价10%金额，再于收楼时支付馀额 |
| 地产代理佣金 | 由发展商支付 | 由买家支付 |
| 入伙日期 | 买家要留意入伙时间，如果入伙已久的现楼货尾，除了内部单位可能出现折旧，有需要可找专业人士验楼。如果属于楼花货尾，则要留意收楼时间 | 根据临约指定的成交期收楼 |
| 申请按揭 | 可选用按揭保险，最高可做9成按揭 | 可选用按揭保险，最高可做9成按揭 |
| 估价 | 银行一般根据发展商合约价进行估价 | 需要找按揭转介公司或银行估价，银行会根据物业质素附近物业成交决定估价 |
| 单位状况 | 楼花货尾: 由于物业未落成，需要留意售楼说明书及示范单位进行研究现楼货尾：一般在指定时间内参观单位 | 如果属于交吉单位，地产代理会带准买家上门睇楼如属于连租约单位，未必能睇楼 |
| 保养 | 个别发展商可能提供1至2年的维修期，如果单位出现问题，可找对方处理 | 如成交后才发现问题，买家很大机会需要由自己承担 |
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