2025-06-07 易发睇楼团
年结将至，亦是一年一度为明年楼市「把脉」的时候。回顾2024年全年，今年政府在房策上「急转弯」，多管齐下振楼市，包括全面撤辣、放宽物业按揭等，加上减息消息刺激，令一手及二手交投曾双双急升，今年全年一手成交量势将接近1.6万宗，二手住宅成交量估计亦接近4万宗。
展望明年，楼市好淡因素并存，利好因素包括美国减息潮、中央政府继续推出刺激经济政策提振楼股市场等。虽则随著美国总统特朗普上场令中美关系添上阴霾，而且目前新盘库存量高企影响楼市，但总括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助带动明年楼市稳中向好。
首先，本港出现息口正出现「加慢减快」的现象。日前美国联储局一如市场如期减息0.25厘，为3个月内第3度减息，但令人惊喜的是，香港银行亦意外地跟随美息回调，将最优惠利率下调0.125厘，进一步纾缓供楼人士的压力。
本港息口「加慢减快」，原因之一是「存款升、贷款跌」的情况加剧。根据金管局资料，香港于2022年9月开始踏入加息周期，其时港元存款与贷款数字初期有同步增加的趋势；然而，其后本港开始出现「贷款跌、存款升」的背驰现象，直至今年9月本港重新踏入减息周期，港元存款与贷款的「背驰」情况加剧，今年首10个月，港元存款较2023年底进一步增加约2.9%至7.84万亿港元；期内港元贷款额则较去年年底进一步减少约5.5%至6.07万亿港元，在银行资金充裕下，相信未来本港银行业有更大可能加速减息，利好本港楼市。
息口走势以外，各地人才，包括来自内地高才专才不断涌港，而且占香港楼市比重日益增加，相信对楼市租买市场提供额外支持力。资料显示，按已知买家姓名作分析，今年首11个月内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)于香港楼市一二手住宅注册量占比，由2023年的13.8%大幅增加9.4个百分点至23.2%的纪录新高。
不得不提一个特别的因素，就是近年鲜有人提及的「双非」因素。自2000年起陆续来港的「双非」家庭小孩，已渐渐踏入成人高峰期，至今年累计满18岁或以上的「双非」总数约3.4万人，明年料将再增加约1.88万人；代表明年将有近5.3万名「双非」年满18岁。假设当中1成来港租楼或置业，已经有近5,300个新增需求，相信对本港租务带来正面支持，亦有望成为楼市置业的生力军。
在众多利好因素带动下，预期2025年楼市成交将进一步上扬，当中一手成交将按年升逾1成至1.8万宗水平；期内二手成交则估计录得约4.2万宗左右。至于楼价方面，明年楼价有望出现「反攻」，有力回升约5%，扭转连跌3年的走势；至于租金方面则料升约6%，跑赢楼价升幅。
美联物业住宅部行政总裁布少明
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