2025-04-30 28HSE 编辑部
银行在批核按揭申请时除考虑申请人的财务状况外，还会对物业进行估值评估，以确定批出的按揭贷款金额。当我们提到「估价不足」时，指的是银行对物业的估值低于实际成交价格。为什么会发生物业估价不足的情况？又有哪些应对方法呢？现在我们将逐一解析按揭申请过程中的相关问题。
银行估价计算方式
目前住宅市场通常使用「市场法」来进行一般估价。当估价机构接到银行的要求进行物业估价时，首先会考虑基本单位的平面图、楼层、年龄、面积、附近环境、最近成交价等因素，进行初步估值。此外，估价机构还会根据物业的特点进行现场实地考察和拍照，注意是否存在非法改装或与图则不符的潜在建筑违规情况，并与附近楼盘进行价格比较，分析该单位的成交纪录，最终根据市场情况调整估值，作为按揭批核的参考依据。
估价不足原因
因素1：大环境差
楼市及经济数据表现佳，银行的估价一般较为进取，但当市况逆转，银行基于风险考虑，估价会较为保守。2008年金融海啸百业萧条，银行把估价大幅降低，甚至不作估价。
因素2：叫价过于进取
市况下调会出现估价不足问题，但当楼市回升时，业主开价过度进取，银行估价亦难以跟上。准买家买入单位前可先向按揭转介公司查询估价，如果结果未能估足价，可用此理由向业主还价，争取最理想的成交价。
因素3：物业类型有影响
另类物业的估价会较落后于私人屋苑，例如唐楼楼龄一般达30年以上，加上欠缺电梯，环境较为混杂，加上市场成交较少唐楼经常出现消防问题，估价一般比普通屋苑为低。村屋同样因为成交量低及物业质素欠佳，加上路权混乱，银行估价同样较为谨慎。另外，凶宅不受买家欢迎，同样令估价大打折扣，尤其近期发生的自杀或命案对估价影响最大。单幢楼同样由于成交较疏，估价亦未必能贴紧业主的开价。
因素4：物业质素欠佳
如果单位质素欠佳，例如出现僭建等情况，或者楼契出现问题，银行的估价可能较为保守，所以买入单位前应先进行查册，了解单位的买家身份及业权，并查核有否根据《建筑物条例》规定发出的指令， 查看有关指令是否已经解除。如果担心单位被改动，可向专业人士求助。
估价不足问题如何解决？
找不同银行估价：基于每间银行委托不同的估价行进行估价，而最终估价会直接影响按揭贷款额，经络按揭会为按揭申请人比较不同银行估价及从中协调，让申请人获得最好的估价。
预先批核：打算置业人士如担心估价遇上挑战，可以正式买入单位前，先向按揭专员进行估价，或者申请预先批核，置业便会更加安心。
要在申请按揭时避免估价不足，可向按揭转介公司代劳向多间银行比较。经络按揭转介为物业提供免费估价服务，如果对物业有任何估价或其他按揭疑问，欢迎与按揭专员联系。
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