2025-08-02 28HSE 编辑部
最近的地产新闻经常出现一手楼挞订，甚至买家遭发展商追差价的消息。为什么会出现这些情况呢？当买家在签署买卖合约并支付订金后决定取消交易，我们就称之为挞订；而当卖家反悔时，我们则称之为赔订。
于冷静期内取消交易
在一手楼交易中，通常会有约5天的「冷静期」，买家在签订临时买卖合约后的5个工作天内可以决定是否放弃交易，但无法取回楼价5%的订金。通常情况下，如果发生这样的情况，往往是由于按揭申请被拒绝，买家无法负担房屋价格，只好痛苦地放弃订金。在这个阶段选择挞订，发展商可以没收订金，但不会采取进一步的行动。
于冷静期后取消交易
冷静期结束后，大部分情况下，买家挞订必然会损失定金，甚至还可能面临其他风险。例如，发展商有权追收差价，即使在挞订后重新以540万元的价格出售物业（原售价为600万元），发展商仍有权在没收60万元订金后追收60万元的售楼差价，使买家总共损失120万元。少数情况下，新盘因护土墙及斜坡工程迟迟未获地政总署发出满意纸，拖延了一年甚至更长，导致约20%的买家选择挞订，而发展商罕见地赔偿挞订买家的订金和利息。
一手挞订可取回印花税？
买家签署正式买卖合约后需要支付从价印花税，但若然最终未能完成交易，买定可向税务局申请退回印花税。
3招预防一手因按揭问题挞订
挞订原因众多，其中不少业主在支付一手楼订金后，因为入息、资产、财务状况或物业估价不足情况下，借不足或借不到按揭最终要挞订，我们有以下３大建议：
选择即供付款：买家购买一手楼楼花一般可选择即供或建期付款，建期付款在收楼时间才申请，故有机会出现估价不足，如果选择即供付款，便能紧贴估价上会。
确保个人入息稳定：确保自己拥有稳定入息应付置业开支，预备充足的文件（特别是自雇人士，最好尽早向我们查询按揭文件）及符合按揭申请资格。
预备充裕流动资金：选择物业要同时兼顾自己有充裕流动资金，一旦市况或入息出现变化导致按揭成数不足，亦能够有后备资金应付变化，无需费尽心思筹措首期。
二手楼挞订的原因
如果买家在签订合约后认为房价可能还会下跌，因此不想购买已支付订金的房屋单位，就有可能放弃交易。由于二手房交易没有冷静期，只要签署临时买卖合约并支付订金，就必须完成交易，否则将面临撤销合约的后果。
若发生撤销合约的情况，买家需要支付以下赔偿费用：
1. 已支付的订金；
2. 买卖双方地产经纪的佣金（通常为房价的2%）；
3. 交易过程中涉及的其他费用（例如律师费、印花税等）；
4. 卖方因买方未能完成交易而导致的其他损失（例如单位再次出售时价格下跌的差额及相关费用）。
如果买家因各种原因无法支付赔偿金，可能需要透过贷款解决，但这种私人贷款可能会影响未来按揭的还款能力。撤销合约的后果大小不一，因此在签署合约之前一定要谨慎考虑后再做决定。
「赔订」通常出现在房价上升期间，如果卖家看好未来市场，认为房价还会有一定的上涨空间，就可能选择撤销合约并支付赔偿金后再次出售，以获取更高的利差。由于临时买卖合约具有法律效力，如果业主在签署临时合约后希望取消交易，就需要支付以下赔偿费用：1. 退还买家支付的订金；2. 与订金相等的赔偿金；3. 买卖双方的地产代理佣金（通常为房价的2%）；4. 交易过程中涉及的其他费用（例如律师费、印花税等）。
为了避免业主取消交易，买家可以在签署临时买卖合约时，在双方协议下提出「必买必卖」的附加条款，即双方要求强制履行合约。然而，该条款并非强制性条款，因此买卖双方都有权利拒绝。
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