2025-05-08 28HSE 编辑部
近日有市场传闻指部分银行调高纳米楼的按揭利率，由H按调整至P+1%。在这次的按揭解析中，我们将探讨纳米楼按揭的细节，包括按揭成数和压力测试等相关事宜。
尽管市场上传出某些大型银行对纳米楼按揭进行了P+1%的收紧，实际上，各银行会根据市况不定期调整按揭业务策略。每家银行对于不同类型物业的估价和态度都有所差异。为了顺利申请按揭，建议买家在处理按揭事宜时留出更多时间，同时进行多方比较，并寻求大型专业按揭中介的协助以找到最佳配对方案。实际上，现在仍有许多银行提供纳米楼低息按揭，实际利率甚至低至4.125%。
纳米楼的定义
纳米楼是指极小的住宅单位，通常是指实用面积200尺左右或以下，其中屯门菁隽单位最细面积只有128平方尺，成为全港最细的住宅单位。纳米楼通常以开方式单位设计，厨房、睡觉及生活空间位处于同一空间，部份单位设有迷你露台，如想增加活动空间，便要在室内设计增加心思。
纳米楼出现的成因
在政府2019年宣布放宽按揭保险措施前，按揭保险只适用于600万以下的单位，楼价400万以下最高按揭成数九成，400至450万按揭成数最高8至9成（贷款上限360万），450万至600万最高8成。由于面积较大的单位楼价通常也愈高，对于缺乏充裕首期或入息的人士难以上车，因此楼价400万以下、面积较细的单位的新盘便应运而生，资金或月入不足人士也能用按揭保险置业。不过，2019年政府放宽按揭保险，增加置业人士的借贷力，纳米楼的供应才有调整。
纳米楼最新按揭成数(无按保，以入息计算)
以「供款与入息比率」为基础的新申请贷款
| 楼价 | 自用 | 非自用或公司持有 |
| ≤$3,000万 | 70% | 60% |
| >$3,000万至≤$3,500 | 60%-70% (贷款上限$2,100万) | 60% |
| >$3,500万 | 60% | 60% |
以「资产水平」为基础的新申请贷款
| 住宅物业 | 按揭成数上限 |
| 不论物业价值 | 60% |
纳米楼按揭保险按揭成数
| 楼价 | 最高按揭成数 |
| 1,000万以下 | 80%-90%* |
| 1,000万至1,125万 | 80%-90%*(贷款上限900万) |
| 1,125万至1,500万 | 80% |
| 1,500万-1,715万 | 70%-80%(贷款上限1,200万) |
| 1,715万至3,000万 | 70% |
*只适用于（i）所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及（ii）所有申请人须为固定受薪人士 （请参阅有关合资格准则所列出最高供款比率的要求）
纳米楼按揭注意事项
纳米楼按揭受理银行：现时并非每间银行都会做纳米楼按揭，如果只找相熟的银行有机会会摸门钉，逐间查问又会浪费时间，最简单方法是找经络按揭按揭转介公司帮手，便能知道哪一间银行会提供纳米楼按揭贷款。
按揭利率及现金回赠：按揭计划会因应按揭贷款额高低出现调节，通常按揭贷款额愈高，按揭计划会愈优惠，由于纳米楼的贷款额一般较低，可获取的按揭计划会较为保守，现金回赠也相对较低。
纳米楼按揭计算人龄、楼龄：银行批核纳米楼按揭与二手楼按揭一样，需要计算借款人的年龄及物业的楼龄决定最长还款期，两者通常均以「75减」计算。如果借款人年届45岁以上，或者物业楼龄达45年以上，最长还款期便有机会不足30年。个别银行可以根据实际情况提供弹性，详情可以与经络专员联络了解更多。
供款与入息比率：纳米楼按揭和一般二手楼按揭一样，按揭申请人要符合基本入息要求，每月供款不得高于月入50%
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