交投续审慎 买卖转租增
专栏  2022-11-25  美联专栏 

最近利好经济的消息频传:美国联储局明年加息步伐势将放缓;至于中央政府虽然仍坚持「房住不炒」的大方向,但日前宣布微调内地楼市政策,推出支持楼市的「金融16条」,带动一众内房股应声急弹;同时亦预告有可能适时适度「降准」,用「银弹」刺激经济,势将利好本港,而近期本港的楼市交投亦悄悄回暖。综合美联分行资料,全港35个大型屋苑于11月14日至20日的一周合共录71宗成交,较前一周的62宗按周续升近15%,连升2周。

值得留意的是,虽则近日有关二手住宅劈价、蚀让成交等媒体报导铺天盖地,但实际上愿意大幅减价放卖的业主未算太多,现时劈价或蚀让的不少是「移民盘」,又或者业主急于周转,不过很多「笋盘」已被即时吸纳。由于供满楼的业主比例达6至7成,加息对他们的影响有限,个别持货力强的业主不想劈价卖楼,由卖转租。另一边厢,近期楼市吹淡风,不少准买家持续审慎,倾向转买为租,均令整体住宅租赁需求有所增加。

若以美联促成的住宅租赁与买卖计算,今年上半年租务成交占约6成,而下半年(截至10月)此占比更进一步攀升至逾7成,反映买家买转租的倾向。

若以每月租金划分,今年首10个月月租1.5万元或以下比率录约38.8%,接近4成,较去年同期约38.2%微增0.6个百分点。此外,月租逾1.5万元至2万元比率录得约29.5%,较去年同期约28.3%亦增加约1.2个百分点,合计占比接近7成,可见目前月租2万以下的交投已成为市场「主流」。

租务交投「跑赢」买卖交投以外,今年租金表现同步远远「跑赢」楼价。根据本行统计,今年首10个月「美联楼价指数」跌约9.2%,而截至11月21日止的最新指数更进一步下跌至152.11点,连跌23周,本年迄今跌幅已达11.4%。反观租金表现「硬净」,美联「租金走势图」10月份以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约34.4元,综观今年首10个月租金仅录约1.66%的跌幅,而且过去2至3年一直徘徊于约34元至35.5元左右的「区间」,表现平稳。

笔者估计,由于近数月楼市气氛趋审慎,租务比率持续攀升。加上未来半年入伙的新楼盘或达1万伙,故此相信短期租务情况仍然活跃,今年全年租金将继续「跑赢」楼价。假如明年本港正式实施「0+0」入境政策,且可与内地通关,料豪宅以及大学附近地区,例如西区、将军澳、沙田、北区等屋苑租金可望跑赢大市,明年全年租金有望出现约5%的升幅。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明

网址:www.midland.com.hk

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