西营盘项目估值跌逾14%
文汇报  2022-11-25  成交行情 

近月地价持续向下,惟市区住宅地买少见少,昨日市建局西营盘皇后大道西/贤居里项目截标,依然收到7份标书,反应理想。据悉,入标财团包括鹰君、长实、富豪酒店、信置、嘉华国际及会德丰,均属港资,大部分独资竞投。项目预计提供逾12万方尺楼面,综合市场消息,估值介乎12.15亿至14.58亿元,每尺楼面地价约1万至1.2万元,估值两个月左右下跌14%至17%。

设限尺条款 收7标书

项目位于皇后大道西129至151号,在「雀仔桥」对面,包括数幢唐楼、五人足球场、垃圾收集站和公共厕所。项目地盘面积16,864方尺,总楼面约121,525方尺,住宅部分占104,303方尺,商业楼面近6,000方尺,预计提供约189伙,预计落成日期为2028至2029年。项目设有限尺条款,单位面积不得少于300方尺,至少一半单位面积不可超过480方尺。

项目9月底收到33份意向书,当时估值14.6亿至17亿元,但最新估值下调至12.15亿至14.58亿元,前后两个月左右已下跌14%至17%。嘉华香港地产发展及租务总监尹紫薇表示,地皮位于港岛,市场普遍有需求,加息以及地皮邻近垃圾站等因素已反映于出价。

会德丰地产物业发展高级经理何伟锦表示,项目要兴建政府设施,但位置方便及邻近中环,出价已考虑市场因素。

传市建局下调分红界线7%

华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示,项目预料日后以小型单位为主,并需提供停车位,而向大道西一段可考虑兴建商铺。但发展必须原地重置及提供社区设施如垃圾收集站、公厕、长者中心和休憩用地。若建少量商铺,在扣除公共设施后,估计可建面积约12万方尺。

据市场消息,项目总卖楼收益逾35亿元,中标财团便须与市建局分红,固定分红40%。以上述可建面积12万方尺计算,即建筑尺价约29,200元或以上便要分红,较7月截标的崇庆里/桂香街项目的分红界线低约7%。

梁沛泓认为,项目的地理环境和单位景观均稍胜崇庆里项目,相信调低分红界线是市建局考虑楼价的将来走向的预测。

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