2024-05-04 28HSE 编辑部
最近常常都听到美国加息的消息，对金融市场造成影响。美国联储局最近一次决定加息0.75厘至介乎3至3.25厘，为2008年以来最高。基于联系汇率的关系，随著息口上升，香港跟随加息的机会很大，到底加息一事对香港楼价有何影响？
首先，香港的按揭主要是分为浮息及定息，分别在于定息按揭将利率锁定；而浮息按揭的利率会因应市场变动而改变，可升可跌，当中浮息按揭分「H按」与「P按」两种不同的按揭利率。
「H按」是根据「银行同业拆揭计划」（HIBOR）为计算基础的按揭计划，由于银行拆息较波动，为免按揭供款急升，银行会设有锁定按息上限，通常等同P按息率。
而「P按」则是以最优惠利率（P）为基准的按揭计划。不同银行的最优惠利率亦会不同，市场上暂时有两个P：「大P」（5.25%）及「细P」（5%，由9月23日起已调整为5.125%），用「细P」包括滙丰银行、恒生银行及中银香港等，而其他银行则采用「大P」。
简单理解香港的按揭计划后，那究竟加息对香港楼价有什么影响呢？最大的影响就是当香港跟随美国加息、利率飙升时，全港业主的供楼负担会进一步加重。
美国加息步伐持续，香港有任何动作吗？基于H按的按揭利率已升穿封顶息率，最新突破2.5厘，创2019年12月以来最高，近日不论是大行，或是中小行均纷纷上调H按封顶利息，当中滙丰、渣打及中银等银行将封顶利息由2.5厘上调至2.75厘，不排除会再调整。
而最优惠利率（P）方面，滙丰银行已率先宣布9月23日起，上调最优惠利率（P）0.125厘，由5厘调升至5.125厘，是滙丰自2018年9月以来首次加最优惠利率（P），其他银行同样跟随。
加息后，供楼费用会增加多少呢？以还款期30年计，每$100万楼按贷款，每月供款将由$3,951增至$4,017，即每月多付约$66。暂时加幅不算太大，但市场预计加息持续，香港难以独善其身。
此外，由于按揭是长达数十年的决定，息口难免会有升跌，有的人会采用定息按揭，以减轻置业人士因利率变化而出现的供款压力，10年、15年及20年期的年利率，分别为1.99厘、2.09厘、2.19厘。
现时踏入加息周期，相信会有不少新买家选择定息按揭，以减少面对加息的风险，再加上可以豁免压力测试，是有一定的吸引力。不过有辣有唔辣的，采用定息按揭的，银行是不会提供现金回赠及高息户口，而且一旦减息时，业主是不能享受低息期的优惠，所以要衡量那一种按揭适合自己的。
如果想了解更多地产资讯教学，请查阅本网页地产锦囊。
有用 29
