2024-05-04 28HSE 编辑部
不少业主购买新盘楼花时，遇上首期资金较紧张，会藉助发展商二按，较高成数按揭，以求较易上车。不过，要注意的是，二按息口当然不会平，在于低息蜜月期后，按息将大幅飙升，故用家普遍都希望尽快转按至银行。
业主只能于入伙后，才可申请高成数按揭(楼价需要1,200万或以下的单位)，因为新盘楼花向银行申请转按，需要于收楼后才能提取贷款。而通过按揭保险公司审批时，申请人需要提交「自住证明」。
未入伙何来「自住证明」?
水、电、煤账单就是「自住证明」的证据，但未入伙又何来「自住证明」呢?留意返，按保公司不接纳发展商的满意纸和入伙通知书，为有效自住证明。故此，只可以入伙后2至3个月左右方可申请。
如是者，一般情况下，业主于收楼前3个月，才可将发展商二按转按至银行，大多数都会以新盘的「关键日期」为参考点，计算申请转按的时间。但关键日期亦可能随时改变，例如楼盘建筑工程或受天灾、恶劣天气等原因影响，导致关键日期延迟，意味会延迟提取贷款的时间。此外，发展商为加快资金回笼，亦可能要求提早收楼。
银行估价以买入价为准
另一方面，根据银行估价准则，新楼未入伙前，其估价必定以买入价为准；入伙后则可用市价作为估价参考，相对有弹性。若业主于收楼前即申请转按，即使其楼盘市价高于买入价，银行估价仍会以买入价为准，意味无法提高贷款额，从而降低按揭成数。简单而言，如果新盘物业已经升值，而且贷款额足以将按揭成数降至6成或以下，则应该待收楼后才申请转按，以转走发展商二按。
如果收楼初期为单位装修，水电煤单显示接近0的用量。按保公司可能会质疑申请人的单位是不是真的是自住用途，因而拒批。业主变相要继续供发展商二按，要待装修完后，搬回住所，重新储2至3个月正常用量的火电煤单，才能申请按揭。
有用 2
