按揭现金回赠增加需知

美联储连番加息，香港一个月拆息已升至H按的封顶水平，料本港银行亦即将上调最优惠利率P，令部份有意入市的买家持观望态度。另一方面，本港按揭宗数按年回落，根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示，今年首7个月现楼按揭宗数录得49,812宗，对比去年同期减少4,777宗或8.8%；首7个月楼花按揭宗数则录得2,850宗，对比去年同期减少678宗或19.2%，更创自2011年即11年后的首7个月新低。

银行按揭业务「未到数」，因此在加息前夕仍见银行积极将按揭优惠「加码」。近日有报导指，某大型银行将现金回赠提高至最高1.75%至1.79%，回赠优惠创33个月新高。笔者认为，银行提高现金回赠不止能吸引新买家，现时有按揭在身的业主亦可透过转按赚取额外现金回赠，对冲加息周期所增加的利息开支。不过，回赠固然愈多愈好，但有两点细节新手买家需要注意。

银行以最高楼价6成计算现金回赠

第一点，根据金管局规定，银行本只可承造最多6成按揭，如透过购买按揭保险计划，买家则最高可承造9成按揭。而银行计算现金回赠时，只会以楼价的6成计算。假设买家A购入一个楼价800万元的单位，如承造9成按揭，贷款额为720万元。若现金回赠为1.75%，计算方法是以800万元的6成而非9成计算，即800万元x6成x1.75%＝8.4万元。

现金回赠超过1% 整笔金额须计算在于贷款额

第二点，金管局对提供住宅按揭贷款的财务机构有清晰指引，若银行向借贷人提供的现金回赠超过贷款额的1%，银行在审批按揭时，须将整笔回赠金额计算在贷款额内。参考上述例子，买家A原先可承造9成按揭，贷款额为720万元。但因现金回赠超过贷款额的1%，银行计算贷款额方法为720万元-8.4万元=711.6万元，按揭成数由9成下降至88.95%，首期预算由80万元增加至88.4万元，待物业买卖完成后，方由银行支付整笔现金回赠予买家。可见买家需要先「抬钱」上会，若事前预算「计到尽」，没有预留足够备用资金，买家随时大失预算。

因此，建议资金紧绌的新手买家事前先计算清楚买楼所需预算，同时避免借到尽，预留足够备用资金以应对首期增加的机会。

经络按揭转介首席副总裁曹德明

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