受内外因素挟持 港楼成最贵商品

情大爆发影响下，本港经济陷入衰退，楼市过去十几年的超级大牛市窒步。不过，综合业界分析认为，中长期而言，本港楼市受到内外因素挟持，如全球央行放水、香港在国际及中国的独特地位等外在因素，以及房屋已成为香港家庭主要资产等内在因素，驱使港楼成为最贵商品，港人家庭不吃不喝21年才能买到一个单位，连续10年成为全球楼价最难负担城市。

美过往QE热钱推升港楼价

疫情全球大流行，各主要央行争相推行量化宽松（QE）及减息措施救市，其中美联储更推出史上最大财政刺激计划，规模高达2.2万亿美元，以及无限量QE等。全球央行加大水喉救市，令市场更加憧憬本地楼市有机会重拾升势。参考差估署楼价指数资料，2008年金融海啸之后，美国曾3次启动QE，而3次QE期间本港楼价均有升幅，期内升24%至34%不等。

香港文汇报访问了上商财资业务处研究部主管林俊泓及法国外贸银行亚太区经济学家吴卓殷，前者认为长远而言，楼价将向上发展，尤其是全球央行放水，令环球资产水浸，低息环境对楼市极为有利；后者则认为，若人民币持续有贬值预期，料内地投资者将投资非人民币资产，包括港楼。

房屋成港家庭主要投资产品

推动本港楼市向上的，还有房屋已成为香港家庭主要资产的因素。楼价高企，为免捱贵租，港人想方设法置业，令房屋成为家庭主要资产，甚至是财富增值的一个途径。花旗银行去年公布香港千万富翁调查报告，香港拥净资产千万或以上富翁达51.1万人创新高，占香港整体人口约9%，当中大部分人是受惠楼市上升，自住物业及第二套房升值。

吴卓殷认为，本港楼市能反覆上升，或多或少与亚洲人的「砖头」观念有关，因为砖头升值，令不少业主在楼市升浪下衍生财富效应，由1层楼变2层楼等，令到资产增值。虽然有投资者会出售部分物业，转而分散投资风险，不过他认为现时市场对本港经济并非完全失去信心阶段，市场出现恐慌性抛售、或业主一次过将物业清仓的机会相对低，变相亦为楼市带来支持。

经济下行 莫忽视眼前危机

参考以往经验，虽然内外因素长远都有利楼市发展，但也不能忽视眼前的危机。综合冠域商业及经济研究中心主任关焯照及香港中文大学商学院客座教授冼日明的意见认为，本港楼市已累升逾十年，市场早已消化以往持续十年低息环境及量宽消息，因而有机会削弱量宽对资产市场带来的刺激作用。更应留意的是，本港经济基调正在转弱，以往受惠于美国量宽措施等外围因素，或将失去在楼市中主导作用，取而代之的反而是本地失业率上升速度和未来经济表现。