收紧发展商融资贷款 楼市有何影响？

收紧发展商融资贷款 楼市有何影响？

[28Hse 三地产焦点 第一百一十五期 2017年5月24日] 金管局再次出招，是次主要是针对地产发展商而设。有见发展商积极高价抢地，及向买家提供高成数按揭愈来愈普遍，金管局因此向银行发出指引，收紧银行对发展商的融资贷款。

根据指引，由6月1日起，银行向发展商提供最高的融资上限，由地价成本的50%及建筑成本的100%，下调至地价成本的40%及建筑成本的80%，而整体贷款上限则由下调至物业完成后预期价值的50%。

除此，有部分发展商提供高成数按揭刺激新盘销情，但这些计划的按揭成数一般超越金管局对认可机构物业按揭贷款的审慎要求，故此当局要求本地银行对提供高成数按揭的发展商的信用风险承担预留充足资本，并设下有关资本充足要求。

以上的资本要求将分两个阶段实施，首阶段由今年8月1日起，经调整的风险权重将适用于银行对相关发展商的新信用风险承担，而第二阶段将由明年8月1日起，措施适用范围扩至银行对相关发展商的所有现有信用风险承担。

新指引的推出，发展商投地成本将会增加，因为贷款金额减少了。为什么金管局会推出此「辣招」？是为了降低银行风险？是为了令发展商提供高成数按揭有所收敛？还是针对中资企业疯狂投地抢贵地价？

金管局副总裁阮国恒重申，该局政策目标「永远只针对银行风险管理要穏妥到位」，并无针对地产商或中资财团投地活动。然而当「辣招」生效了，对楼市会有何影响？

虽然新的措施未生效，笔者保守估计这对楼市的影响相对较少，因为本地发展商的资金较为充裕，而且贷款一般都不会借尽，他们的投资意欲难以降低，但相信对部分内地及小型发展商影响更大。

有人担心此举会令发展商将增加的成本转嫁给买家，笔者认为他们不会直接调高楼价，但不排除会缩减优惠回赠，或者提供较低成数按揭。坦白说，估计发展商选择减少优惠机会较大，因为停止高成数按揭，会直接影响销情，新货去货能力会大大减弱。

业界人士认为，是次金管局的新指引，是曲线阻止发展商给买家批出高成数按揭。就此，笔者认同纪惠集团行政总裁汤文亮的说法，如果政府真的要打撃高成数按揭，直接出招就可以，何需转弯抹角，何需要发展商、市民自行猜度主子的心意。

另一方面，正如地产建设商会执委会主席梁志坚所言，发展商以项目融资方式向银行借贷，是以每个项目单独贷款，银行会按照建筑进度批出贷款，而相关进度亦需由第三方建筑师证明，发展商不能挪用建筑费用作其他用途，包括向买家提供高成数按揭。

由此可见，金管局是次的「辣招」不是针对高成数按揭而出发，相信是想逼使发展商为了套现而加快卖楼，不再采用挤牙膏的方式卖楼，释放一手楼供应量，以满足部分人士的住屋需要。

最坏打算的说，如果真的阻止发展商提供高成数按揭，对市场的影响可能因此一发不可收拾。试想想，如果发展商不能提供高成数按揭，远超市民承担的能力，即是有供应等于没有供应，单位就难以卖出。当市场单位持续供不应求，楼价有机会反之向上升。

中原城市领先指数(CCL)新报156.44（反映2017/05/08至2017/05/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.11%，较上年同期上升21.83%。

本周升幅最多的为港岛区，按周上升3.01%，最新录得168.89，较上年同期上升24.72%。而新界(东)区同样录得升幅，按周上升1.43%，较上年同期上升23.57%。九龙区录得跌幅，新报153.77，按周下跌1.90%，较上年同期上升20.88%。新界(西)区最新录得141.86，按周下跌1.83%，反之较上年同期上升23.74%。

-- 北角庄士维港轩高层户 $618万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前录得北角庄士维港轩高层B室成交，实用面积333平方尺，2房间隔，座向北面享海景，单位原开价$630万，后减价至$618万获承接，实用面积平均尺价$18,559，属市价水平。

-- 屯门怡乐花园2房 成交价$370万 --
祥益地产区域董事林伟光表示，新近促成屯门怡乐花园成交，单位为2座中层E室，实用面积414平方尺，2房2厅，享开扬景观，获区内首置客以$370万购入，实用面积平均尺价$8,937，属市场价成交。

-- 鸭脷洲悦海华庭2房 $580万易主--
世纪21嘉联地产分行经理林泰和表示，新近录得鸭脷洲悦海华庭2座低层E室成交，实用面积422平方尺，2房间隔，座向东南望楼景，以$580万沽出，实用面积平均尺价$13,744，属市价水平。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $510万获承接--
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 6座中层A室，实用面积636平方尺，3房2厅连套房，获一名区内客以$510万购入，实用面积平均尺价$8,019，属于市场价成交。

-- 天寰307伙周六售 --
建灏地产旗下的九龙城天寰，加推142伙，间隔包括1房至3房，实用面积由335至851平方尺，定价为$695.8万至2,429.3万，尺价$19,125至$28,546。项目公布新价单及销售安排，新价单约有2%轻微加幅，合共307伙将于本周六（27日）进行首轮销售。

-- 荃湾海之恋周五售496伙 --
由长实发展的荃湾海之恋，首轮推售496伙，并将于本周五（26日）开售。是次销售当中拨出约3成单位，共148伙予大手时段买家（A组）选购，单位数量亦有限制，大手时段中被拣选的1房及2房单位，分别不可多于24及49伙。 长实地产投资董事郭子威指，大手买家须购入最少2伙但不多于3伙，而B组一般买家最多可购入2伙，是次安排可望令更多用家有机会拣选心仪单位。项目短期内未有计划加推，发展商预告馀下的单位有相当大的加价空间。

三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。