近期多间银行再次上调最优惠利率（P），供楼人士开支亦进一步增加。笔者日前与友人谈及此事时，友人指他以H按供楼，而H按设有封顶息率，未会影响其供款开支。这让笔者有所诧异，因他在概念上有所误解，笔者在此为大家解开这个迷思。
首先要理解H按与息口的关系，H按是以银行同业拆息为基准的一种按揭计划，一般以「H+固定百分比」计算。「H」指HIBOR（银行同业间拆息），即银行与银行之间的借贷利率，而HIBOR一般分为1、2、3、6及12个月，大部份H按以1个月HIBOR计算。以H按「H+1.3%」为例，如1个月HIBOR为1%，实际利率为1%+1.3%=2.3%。而HIBOR上升，H按利率亦同步上升，反而言之。因此近几年本港在低息（HIBOR）环境下，大多买家倾向选用H按以悭取更多利息开支。
而HIBOR是一种较为波动的息率，银行推出的H按一般都会附带封顶息率，保障业主避免因 HIBOR 大幅抽升时实际利率会高于某个利率。而封顶息率以「P-固定百分比」计算。「P」指Prime-rate（最优惠利率），即是银行计算客户贷款息率其中一个参考基准，亦可说是香港的基准贷款利率。假设H按封顶息率 为「P-2.25%」，P为5.125%，实际封顶息率为5.125%-2.25%=2.875%。如1个月HIBOR升至3%，实际利率由2.3%升至3.3%，因3.3%高于封顶息率，业主只需要以2.875%供款。
那H按升至封顶息率后便不再受息率波动影响？此为错误理解，封顶息率是以P计算，即会受P的波动影响，如P上升，封顶息率亦会同步上升。从上述例子，如P由5.125%增加0.25%至5.375%，封顶息率亦会由2.875%加增至3.125%。因此，封顶息率的正确解说应为以个波动性较少的按揭息率P作上限计算，但实际利率仍会受P的波动所影响。
10多年来P大多维持5%至5.125%水平，波幅比HIBOR低。然而美国加息持续，联系汇率制度下，港美息口差距进一步扩宽，加上银行结馀进一步下降及拆息高企，在资金成本压力下，本港银行年内或再调升P。选用P按以及H按的供楼人士需注意，当P再上升后，两者实际按息亦将会同步增加。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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