银行员工按揭著数吗？

[28Hse 三地产焦点 第二百三十三期 2019年9月4日] 香港楼市炽热，楼价已超出一般市民的负担能力。有些公司为协助员工置业，会提供置业贷款或有关福利，如提供高成数按揭等，以解决首期资金不足的问题。

一般而言，金管局对银行按揭成数有明确的限制，对于首次置业的，购买$1,000万以下的物业按揭成数最高为6成；而购买$400万或以下的物业，买家最高可承造9成按揭。

要成功申请按揭，业主必须符合供款及入息比例，以及通过压力测试。以9成按揭为例，供款不可超过收入的50%，而在现行利率加3厘的压力测试下，供款不可超过收入的60%。

然而在银行业，有一种员工福利叫银行员工按揭，只要过到供款占入息比率，按揭成数将不受金管局限制。大多数银行会为员工提供特别优惠的按揭条款，包括高成数按揭（即低首期）、比一般低的按揭利率，令他们可以轻松上车。

综合市场及各银行内部员工的资料，个别银行可提供最高10成按揭，最高贷款额为底薪120倍，上限为$2,000万，而利率是最优惠利率（P）减4.5厘，部分银行设0.8厘为下限。

表面来看，此福利是上车恩物，但实质并不是很多人会选择享用，为什么呢？这主要是因为几方面的，(1)享用福利等于卖身公司、(2)没有任何回赠、(3)成为负资产的机会大、(4)所借的钱未足以置业。

无可否认，如果员工享用了银行员工按揭，形同签下「卖身契」，因为当他们离职或被裁员后，有关优惠就会失效，需向银行偿还优惠按揭成数与一般按揭成数的差额，最坏情况可能要卖楼才够钱。

事实上，银行裁员并不罕见，尤其是市况不明朗之时。近日汇丰银行裁员近4,750人，即使你决定不转工，但谁又可保证公司并不会辞退你？因此，为了减低风险，不少人会放弃有关福利。

除此之外，银行员工按揭是没有现金回赠的，相信是因为低息已帮员工节省了不少开支。而采用一般按揭的业主，可在罚息期完结后，再转按到另一间银行，及取得现金回赠，加加埋埋很大机会比低息更为著数。

另一方面，按揭成数愈高的，当楼市转势时，伴随风险也相对愈高，易沦为负资产，即是指物业的当前市值低于未偿还之按揭馀额。不过，其实业主有能力继续准时供楼，是不用担心的。

最后也是最悲哀的，可以借的钱仍未足以置业，假设你月入$3.5万，最多可借底薪120倍即是$420万。现时$500万楼下的物业买少见少，再加上银行员工按揭对物业楼龄有一定要求，可供选择的单位有限。

有些银行会用50减楼龄去计算最长还款年期，如果想30年供楼，就只可以买20年楼龄以下的物业。就此，如果买家想100%免首期买楼，可考虑一手新盘，近日部分单位都低于$400万，不过主要是纳米楼。

都是那一句，买楼要量力而为，银行员工按揭虽然有一定吸引力，但是要承受的风险亦相当高，选用之前真的要考虑清楚。

中原城市领先指数(CCL)最新录得187.97（反映2019/08/19至2019/08/25 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.22%，较上年同期下跌0.25%。

本周4个区都录得跌幅，当中九龙区跌幅最多，新报187.29，按周下跌0.40%，较上年同期下跌0.07%。其次为新界(西)区，按周下跌0.29%，最新录得167.7，较上年同期下跌2.20%。而港岛及新界(东)区分别录得197.01及199.89，按周分别下跌0.20%及0.05%，较上年同期分别上升1.85%及下跌4.28%。

-- 旺角居屋富荣花园3房 $720万沽出 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得旺角居屋富荣花园8座低层B室成交，单位实用面积592平方尺，3房间隔，座向北面，以$720万(居二市场价) 沽出，实用面积平均尺价$12,162。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $560万易主 --
祥益地产分行经理林家伦表示，日前录得天水围嘉湖山庄3座中层C室，实用面积544平方尺，3房，减价$90万，获区外首置客以$560万承接，实用面积平均尺价$10,294，属市场价成交。

-- 铜锣湾龙涛苑1房 $536万获承接--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，新近录得铜锣湾龙涛苑成交，单位为1座低层F室，实用面积290平方尺，1房间隔，座向西面望街景，获区外上车客以$536万承接，实用面积平均尺价$18,483，属市价水平。

-- 屯门恒福花园高层户 成交价$580万--
祥益地产分行经理林英杰表示，日前促成屯门恒福花园成交，单位为4座高层B室，实用面积529平方尺，3房2厅，累减$100万，成交价$580万，实用面积平均尺价$10,964，稍低于市场价。

-- 马鞍山峻源首推50伙 --
中信泰富旗下的马鞍山峻源公布首张价单，涉及50伙，实用面积介乎922至1,428平方尺，价单定价介乎$1,682万至$2,272万，尺价介乎$15,374至$19,284，买家最高可享7%折扣优惠。
-- 何文田傲玟上载楼书 --
由高银集团发展的傲玟，位于何文田常盛街17号，设有6座，提供401伙，标准单位面积介乎848至1447平方尺，间隔为2房至3房，以及设有26个特色单位，预计关键日期为2020年11月30日。
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