2025-05-03 28HSE 编辑部
近期银行拍卖的物业数量明显增加，其中前主播的贝沙湾物业和深圳富豪的40亿物业，最为受到媒体和大众关注。
除了私人住宅外，绿表公屋也开始推出拍卖物业。其中包括屯门良景邨的一个5座高层6室单位，实用面积约150平方尺，起拍价为50万元，尺价约为3,333元，是此次拍卖中价格最低的住宅物业。另外还有大埔太和邨的一个爱和楼中层18室单位，实用面积约349平方尺，起拍价为140万元，尺价约为4,011元。值得一提的是，屯门良景邨的这个5座高层6室单位，2014年只以9万元向房委会购入，相当于买一辆二手车的价格就能拥有一层楼。
许多银主盘本身也存在业权问题，这将大大影响未来的升值潜力。因此，作为明智的投资者，该如何选择银主盘物业，是一个需要重视的问题。
「银主盘」是甚么？
当业主长期未能还清按揭贷款时，放贷人（如银行或财务机构）会发出Call Loan通知，表示要求偿还贷款，并停止向借款人提供贷款。业主必须在指定期限内清偿剩馀债务。
如果业主仍未能偿还贷款，放贷人将向法院提起诉讼，申请收回物业。法院执行官将发出收楼通知，要求业主搬离物业。随后，银行将委托估价师进行估值，并委托代理人或拍卖行向公众出售或拍卖物业，以弥补债务。这些被没收并出售的物业被称为「银主盘」，而放贷人则称为「银主」。整个程序的时间范围通常在半年至一年以上，视情况而定。
银主盘定价
很多人将银主盘和无契楼、钉契楼或者其它有业权问题的盘挂上等号，其实银主盘不存在业权或物业问题，当银行收回物业，银行便是单位的业主，所以价格上和一般二手盘无异。令大家主观上觉得银主盘价格比市场价格低的增值原因是以下几个：
1. 银主盘多出现于经济不景时期
银主盘涌现多为经济不好时，很多业主的财政状况受到影响，被逼断供。银行收回这些物业后，会以当时的物业估值作为定价基准，物业最新估值会被拉低。
2. 物业状况多半参差
部分银主盘业主落难时，匆忙跑路或者早已经留空物业多时，令物业满布垃圾，残破不堪，影响单位售价，银主需要割价出售才能吸引买家。
3. 叫价比公开市场贴地
一般业主放盘时会开一个比市价高5%至10%的价钱出售，但银主盘的放售价已经反映最新物业估值，所以比较起来会令大众觉得银主盘比较便宜。
银主盘何处找寻?
可以通过网页，例如一些拍卖网(忠诚拍卖、环亚拍卖行)、地产铺、Facebook Group等地方寻找，当中会包括拍卖日期、时间和地点，一般来说，银主盘须经代理洽购。
购买程序
分为公开发售和公开拍卖两个方法
公开放售
1. 寻找代理，睇楼，选择适合的银主盘
2. 经代理「入标」，将出价写入标书，再递交至银行
3. 入标时，代理通常会要求买家同时付出价3%-5%临时订金，以防买家中标后反悔。若未能成功投得物业，买家可以退回临订。
4. 银行会在截标后售予出价最高的买家。不过，如果所有标书的出价均低过银行底价，银行可以重新招标。
公开拍卖
1. 资料搜索，留意心仪的物业在何时何地进行拍卖
2. 委托律师楼向第一法定押记人借契查阅，确定业权拥有者
3. 买家出席拍卖活动
4. 只要买家出价高过银行底价，银主盘即属「价高者得」
5.一般来说，成功竞投后，买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署「正式买卖合约」
购买风险
1. 买卖合约一旦签署后，即使后来发现产权问题，双方仍须完成交易，否则视为违约，需赔偿。因此，买家最好事先委托律师检查第一法定押记人的登记情况。通常在拍卖银主盘前，第一押记人会允许准买家通过律师查阅买卖契约。若结果显示第一押记人为银行，买家就无需担心，因为楼契已由银行保管。
2. 银主盘的状况可能良莠不齐，例如缺乏保养、长期失修、损坏严重，或存在垃圾问题，影响物业卫生和品质。因此，在遇到价格较低的银主盘时，买家不应仅因价格便宜而购买，应注意物业的实际状况，同时考虑装修的开支。
3. 买家应在土地注册处确认单位是否被抵押或存在其他产权问题。若单位被抵押，通常代表有未支付的管理费或大厦维修费等款项，这些款项并不包含在楼价中，银行也不会将其计算在按揭贷款的成数中。新买家必须预留足够的资金来支付这些款项。
银主盘按揭
如果单位纯粹因原业主欠债而被列为银行抵押物，新买家在申请按揭时通常不会遇到太大困难，与一般二手住宅物业按揭相似。
若存在僭建问题，买家清拆后，大部分银行都会同意按揭申请。如果遗失了重要文件如楼契，买家可以试著办理遗失楼契宣誓补领，补领后仍有机会获得按揭。但若无法寻回楼契，银行未必愿意提供按揭。
然而，如果银主盘同时存在僭建、遗失楼契、业权不清等问题，对于按揭申请就会产生影响。一旦买卖合约签署，买家即视为接受物业的所有现况，即使后来发现业权问题，买家也无法向银行提出争议。
买家在拍卖场上应留意，常会遇到不同类型的物业，其中一种常见的是「半契楼」，即原本属于分权共享的物业，因其中一方出售自己的份额而出现「半契楼」的情况。这类物业通常无法获得按揭贷款。同时，买家还需了解单位的背景，例如成功购入后是否有钥匙可以入住、现时业主与放售人的关系、单位是否仍有租约、以及日后是否有出售业权的意向等等。
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