2025-06-08 易发睇楼团
最新金管局数据显示，四月份新批出住宅按揭贷款金额及宗数分别为252.58亿元及5,719宗，按月增加5.86亿元（2.4%）及358宗（6.7%），宗数更创下11个月新高。
住宅按揭数字回稳，但转按数字持续疲弱。四月份新批出转按贷款金额及宗数分别录得22.66亿元及576宗，按月减少6.98亿元（23.5%）及77宗（11.8%），金额及宗数均创6个月新低。而首4个月转按贷款金额及宗数分别录得110.88亿元及2,539宗，较去年同期分别下跌11.64亿元（9.5%）及234宗（8.4%），金额创下近13年来首4个月新低，宗数则创自2003年有纪录的首4个月新低。
虽然近期拆息显著回落，笔者公司收到不少业主查询转按事宜，但大多数业主因以下两个原因而却步。
首先，过去绝大部分买家均选择H按计划，而H按计划一般设有锁息上限，以防止拆息急升时能以封顶息率供楼，避免利息开支急剧增加。然而，本港银行自2022年9月起至2023年，已三度上调新造H按买家的锁息上限。假设有业主于2022年初置业，当时选择H按计划，锁息上限为P-2.5%，实际封顶息率为2.75厘（P=5.25%）。若他现在想申请转按，新造H按计划的锁息上限为P-1.75%，即实际封顶息率为3.5厘，两者之间的差距多达0.75厘，因此未能吸引业主转至最新H按计划。
楼价亦是另一个重要问题。根据差饷物业估价署最新资料显示，四月份私楼售价指数报285.7点，按月上升约0.35%。然而，与2021年9月的历史高位398.1点相比，楼价至今已累计下跌逾28%。楼价累积一定跌幅导致物业估值回落，部分业主可能需要抬钱转按。假设上述业主于2022年以600万元购买一个单位，现时贷款馀额为420万元。如果他现在想申请转按，而物业估值已跌至500万元，透过非按保最多只能借尽350万元，这意味著业主需要补足70万元的差额才能成功转按。如果手头上没有充足的资金，则无法进行转按。
基于上述原因，目前转按并非良好时机。然而，仍有一些早年选择发展商高成数按揭的业主，或想甩按保的业主支撑转按市场。笔者认为，待楼价回调以及银行下调H按计划的锁息上限后，转按的数字才有可能出现反弹。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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