「补贴置业计划」可行吗？

[28Hse 三地产焦点 第一百三十八期 2017年11月1日] 香港住屋问题多多，楼价高、租金贵、劏房蔓延、「纳米楼」涌现及轮候公屋的申请个案创新高等。就著处理土地和房屋问题，不少学者及机构都出谋献策，而由前特首董建华牵头成立的团结香港基金亦提出不少建议。

团结香港基金早前发表第3份土地及房屋政策研究报告，提出的建议包括在维港以外重启大型填海发展新市镇、以及支持政府以「公私营合作」模式加快增加房屋供应等，当中最有新意的是提议实施「补贴置业计划」。

什么是「补贴置业计划」？建议政府以建筑成本出售公营房屋单位，而补地价金额锁定在入伙时的水平。在补价厘定机制方面，基金会建议加入4个选项，鼓励买家完成补价，包括(1)提前清偿补价获折扣优惠、(2)就未缴付的补价在禁期后收取利息、(3)容许分期偿还未缴付补价，和(4)当单位市价下跌时平均下调补价。

换言之，以市值$400万的单位为例，假设政府能以成本价$100万出售单位，日后的补地价金额只会锁定在$300万。当楼价上升时，地价依照当初入伙时的水平；当楼价下跌时，政府可采用平均下调来补价，不会再随市价的改变而浮动。

基金会建议计划分四个阶段进行，先在绿置居或首置盘试行，其后若计划受欢迎则扩展至所有新建的公营房屋，下一个阶段则是政府考虑容许现有居屋及租置屋业主，按计划的补价机制选择补价，最后阶段是私有化现存公屋单位。

如果真的成功实施此计划，的确可以帮助不少人圆买楼梦，但笔者认为这个计划难以实施，为何这样说？因为这很容易造成社会分化，反而弄巧反拙，既未能完成解决房屋问题，又引起社会怨声载道。

尤其是涉及公平问题，如纳税人会不解为什么交税，自己没有得到任何援助，反而资助公屋户买楼；抑或辛辛苦苦储首期上楼的买家觉得不公平，因为「补贴置业计划」单位以建筑成本出售，会较市价便宜很多；或者因为土地供应不足，有合资格的家庭分配不到单位等。

事实上，笔者明白怎样做也会有人觉得不公平，因为公平对不同人也有不同的定义，也有不同的程度。话虽如此，为兔社会分化愈见明显，政府有必要好好规划计划，最重要的是定下一些令大家都接受游戏规则。

比如说，购买单位的先后次序、转售限制及后续处理等。购买单位的次序方面，是极具争议性的，基于香港楼市千变万化，不同时间入手，楼价有所不同，要补地价的金额亦有不同，故此要小心分配那些人先行购买。而转售限制及后续处理部分，要重点讨论此类单位是否设有转售限制、转售单位后，是否可以继续要政府照顾、受纳税人的帮助等。

有人说，其实当计划成功是对纳税人有利的，因为当市场有足够的土地供应，令大多人成为业主，不再依靠政府资助，可以省掉了的政府开支。政府盈馀多了，也许会考虑减税，将盈馀回馈纳税人。

当然，不是每一个人都想做业主，有的只想租一世楼。有人认为此举等于逼市民置业，而笔者觉得「牛唔饮水唔揿得牛头低」，政府不能强迫你买楼，这只是提供多一个选择。理想总是美好的，「补贴置业计划」最终可否实施仍是未知之数，要看日后的土地供应情况才会有答案。

中原城市领先指数(CCL)新报159.84（反映2017/10/16至2017/10/22 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.45%，而较上年同期上升10.93%。

本周只有九龙区录得跌幅，新报156.73，按周下跌2.17%，反之较上年同期上升11.10%。而港岛区升幅最多，新报169.30，按周上升0.88%，较上年同期上升9.31%。而新界(东)及新界(西)区分别录得171.31及147.19，按周分别上升0.57%及0.41%，较上年同期分别11.84%及14.88%。

-- 坚尼地城嘉辉花园1房 $495万获承接 --
世纪21首选置业董事温略丹表示，新近录得坚尼地城嘉辉花园A座中层07室成交，实用面积260平方尺，1房间隔，座向南面享都市景，获买家以$495万承接，实用面积平均尺价$19,038，属市价水平。

-- 屯门兆康苑低层户 $390万易主 --
祥益地产客户经理古文彬表示，日前促成屯门居屋兆康苑G座低层7室易主，实用面积449平方尺，2房2厅，附设企理装修，累减$20万，获区内首置客以$390万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$8,686，属市场价成交。

-- 沙田第一城2房 成交价$479.8万--
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，沙田第一城9座低层H室，实用面积327平方尺，2房间隔，望园景，原开价$495万，后减价至$479.8万获换楼客承接，实用面积平均尺价$14,673，属市价水平。

-- 屯门时代广场中层户 $382万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门时代广场E座中层7室，实用面积272平方尺，1房1厅，获区内客以$382万承接，实用面积平均尺价$14,044，属市场价成交。

-- 屯门珀御加推8伙周六售 --
由新鸿基发展的屯门珀御公布新销售安排，将拨出8伙单位于本周六（11月4日）以先到先得形式发售，包括3伙开放式、3伙两房及2伙1房连平台单位，实用面积由310尺至465方尺，即供折实价由$435.86万至$665.41万。
-- 上环My Central 周五售34伙 --
长实地产与市建局合作的上环My Central上载最新销售安排，项目本周五（31日）发售34伙，包括12伙2房，9伙3房连套房及储物室，13伙3房连套房及储物室连厕，并预留首20个名额予向隅客优先抽签。
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