2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第八十期 2016年9月21日] 位于新蒲岗的首个「绿表置居先导计划」景泰苑下月接受申请，于12月进行搅珠，并将于明年1月开始拣楼。据悉，项目只出售给绿表申请者，协助他们自置居所，并藉此腾出更多公屋单位以编配给轮候公屋人士。
景泰苑位于新蒲岗景福街，提供857个单位，实用面积介乎192至494平方尺，以1房及2房单位为主，当中400个单位预留给「家有长者优先选楼计划」的申请者，100个单位预留给一人申请者。项目以市价6折推售，单位售价由$94万至$298万不等，实用面积平均尺价$5,658，堪称「终极穷人恩物」。
公布售价后，市场上有不同的意见，有觉得计划吸引，亦有人直言不理解其吸引之处在那。公屋联会认为定价偏高，或只有公屋富户才能负担；有市民则觉得单位面积太细，对公屋住户欠缺吸引力；另有网民则指出，即使计划再吸引都没有用，因为自己连公屋资格都没有。
有市民质疑究竟有关折扣率是如何计算出来的，房委会资助房屋小组委员会表示，厘定折扣率是基于两个指导原则，一是目标申请者的负担能力，以及售价不应低于项目成本。对于衡量负担能力的准则方面，是至少有一半单位的售价，可让目标申请者在购楼后，其按揭贷款与入息比例不超过40%。
在计算按揭贷款与入息比例时假设贷款还款期为20年；按揭贷款与单位售价比例为95%；以及家庭收入水平为四人家庭申请公屋的入息限额。换言之，单位入场费是$94万，借95%按揭，首期只需$4.7万。
对于有团体要求项目下调至市价5折出售，香港公屋联会主席王坤解释若以6折定价，项目将出现$4.63亿盈馀(单位项目收益为$17.65亿，扣除约$13亿工程费用)，认为根据房委会订出两大原则，折扣率都有下调空间。而房委会资助房屋小组委员会主席黄远辉则表示，项目每个单位平均建筑成本达$151万，若再调低售价或令项目出现亏蚀。
对于以上「终极穷人恩物」，笔者只好叹「这些机会不是属于我的」，不过如果真的有机会，相信我都不会参与计划，因为始终定价仍然偏高，公屋住户难以负担，另外「绿置居」景泰苑平均尺价是$5,658，与新居屋价钱相若，从单位面积及质素比较之下，买新居屋可能更为划算。
再者，最重要的是，如果购买「绿置居」，业主须交还现时居住的公屋单位，事实上，不少香港人有公屋梦，要放弃所拥有的并不是易事。而如果从支出方面来计算，截至9月1日，公屋平均月租约为$1,872；而供楼的话，入场费$94万的楼盘，借到尽的话，每个月需付$4,006，约相差2.14倍。
除此之外，计划设有5年限售期，业主首次转让起计5年后，单位业主可（一）在无需缴付补价的情况下，在居屋第二市场按业主自行议定的价格出售单位予获房委会提名的人士；或（二）在缴付补价后于公开市场出售单位；在首次转让起计三年至五年内，则可毋须补价在居屋第二市场出售单位给绿表买家。
坦白说，计划的原意是好的，是希望公屋住户腾出原住的公屋单位重新编配，有助加快公屋流转，但基于种种因素，计划欠缺吸引力。笔者认为，政府必须增加项目吸引力才可以洐生其最高成效，如下调折扣率，或提供其他优惠，以增加绿表人士交还面积较大的公屋单位增加流转的机会。
中原城市领先指数(CCL)新报136.57（反映2016/09/05至2016/09/11 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.68%，而较上年同期下跌7.04%。
本周4个分区中，只有新界(东)区录得升幅，按同上升0.12%，新报146.33，较上年同期下跌5.17%。而港岛区则是跌幅最多，新报145.47，按周下跌1.28%，较上年同期下跌9.01%。九龙区最新录得133.97，按周下跌0.81%，较上年同期下跌7.33%。新界(西)区按周下跌0.40%，新近录得121.38，较上年同期下跌6.23%。
-- 沙田欣廷轩2房单位 $535万易主 --
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，日前录得沙田欣廷轩2座中层B室成交，实用面积417平方尺，2房间隔，向北外望铁路景，业主原叫价$550万，后减价$15万至$535万易主，实用面积平均尺价$12,830，属市价成交。
-- 马鞍山晓峰湾畔海景户 $550万易手 --
世纪21奇丰物业海典湾分行经理胡佩碧表示，日前促成马鞍山晓峰湾畔成交，单位为3座高层D室，实用面积482平方尺，2房间隔，座向北面，望海景，以$550万获承接，实用面积平均尺价$11,411，属市价成交。
-- 新屯门中心低层户 $375万获承接--
祥益地产营业经理黄庆德表示，日前录得新屯门中心8座低层A室，实用面积501平方尺，2房2厅，日前获一名区内上车客以$375万获承接，实用面积平均尺价$7,485，属市场价成交。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $448万售出--
祥益地产营业主管谢利官表示，日前促成天水围嘉湖山庄赏湖居4座高层C室，实用面积551平方尺，3房，享开扬景观，获区内客以$448万购入，实用面积平均尺价$8,131，属市场价成交。
-- 九龙塘The Grampian开价 定价$6,000万起 --
由兴胜创建发展的九龙塘The Grampian上载价单，单位定价$6,000万至$1.2亿，实用面积由2,077至2,134平方尺，尺价$28,888至$56,232不等，当中1楼A及B室连家具出售，定价划一$6,500万，尺价$31,295。项目仅提供90天付款，不设任何折扣或优惠。
-- 何文田皓畋加推148伙 --
嘉里旗下的何文田皓畋举行记者会，公布项目最新部署。嘉里物业代理市场策划总监吴美珊表示，项目加推2号价单涉148伙，实用面积由468至936平方尺，采2房至3房间隔设计，分布于项目第1、2、5及6座。 根据价单，单位定价由$999.2万至$3,256.7万，尺价介乎$20,204至$34,794，付款方法不变，最高可享15至16%折扣优惠。
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