2024-04-25 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百六十四期 2022年3月23日] 香港房屋问题严峻，不少市民要面对住屋问题，然而楼价不断上升，人工加幅追不上楼价，因此不少市民只能选择租楼。在新冠肺炎疫情的影响下，租务市场走势是如何呢？
近期有多个新盘入伙，令不少业主扩大议价空间，甚至以低市价租出。根据美联统计，2月份的私人住宅平均实用尺租约$34.63，按月下跌约0.3%。租金自去年9月开始，连跌5个月，并创自去年4月后的十个月新低。
翻查资料，租金回落是基于$1.5万或以下的住宅租务个案比率回升。以美联集团促成的租务个案计算，首2个月月租$1.5万或以下比率约40.9%，比起去年第四季约35%，增加约5.9%，并创自去年第一季后的新高。
反观，首2个月月租逾$1.5万至$2万的租务个案比率约28.3%，较去年第四季减少0.6%；至于月租逾$2万比率录约30.8%，较去年第四季减少5.3%，双双同创自去年第一季后的新低。
无可否认，环球经济气氛转差，对物业市场必然带来影响，不少行业在疫情下无法开工，导致有部分市民失业，转为租住租金较低的单位。再加上，近期市场盘源增加，租金首当其冲受压。
不少人将租金与楼价挂勾，当租金上升，楼价会跟著上升；租金下跌，楼价下跌，究竟这概念是否正确呢？事实上，从传统的楼市经验去看，楼价跟租金有正向的关系，走势往往齐上齐落。
然而这并不是必然的，楼市过往亦发生过「楼价升、租金跌」的情况。为什么会这样呢？楼价与租金无疑是有关连的，租金是影响楼价的其中一个因素，但实际影响楼价的因素有很多，包括股市、土地供应、房屋政策等，所以两者不可以直接以挂勾去形容。
值得留意的是，假若楼市出现「楼价升、租金跌」的情况，即代表买楼收租回报减少，要知道买楼收租是否仍有利可图，买家入市前需先计算实际租金回报，以决定置业投资是否划算。
要计算回报率的方法有多种，最简单直接的是计算「租金回报率」，将一年租金收入除以楼价；另一种就是「资金回报率」，将一年租金回报除以买楼总开支而计算出来。
当中，买楼总开支包括按揭本金及利息、律师费、印花税及佣金等，而一年租金回报则是一年租金收入扣除一年管理费等杂费。何谓高回报？这没有实质的定义，这视乎业主的需要，部分业主认为须高于按揭利率，用于抵销按揭利息。
中原城市领先指数(CCL)最新录得180.75（反映2022/03/07至2022/03/13 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.49%，较上年同期上升1.21%。
当中，只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.30%，较上年同期下跌1.17%。反之，新界(西)升幅最多，按周上升1.26%，较上年同期上升1.59%。而港岛区及新界(东)区分别录得185.29及193.53，按周上升1.20%及0.51%，较上年同期分别上升0.66%及3.16%。
-- 马鞍山锦龙苑低层户 成交价$637万 --
世纪21奇丰物业云海分行高级分行经理蔡蓓表示，新近促成马鞍山锦龙苑成交，单位为龙升阁(D座)低层04室，实用面积554平方尺，3房，原叫价$690万，减价$53万至$637万（自由市场价）成交，实用面积平均尺价$11,498。
-- 屯门居屋翠宁花园3房 $540万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前录得屯门居屋翠宁花园6座中层G室成交，实用面积592平方尺，3房，累减$20万，获区内首置客以$540万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$9,122。
-- 沙田第一城高层户 $580万沽出--
世纪21奇丰物业愉翠苑分行经理杨丽娟表示，新近录得沙田第一城成交，单位为2座高层D室，实用面积327平方尺，2房间隔，原开价$668万，减价$88万至$580万沽出，实用面积平均尺价$17,737。
-- 屯门华都花园2房 $473.8万易主--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门华都花园3座高层G室，实用面积404平方尺，2房，附企理装修，成交价$473.8万，实用面积平均尺价$11,728，属稍低市价成交。
-- 旺角傲寓周六起招标售2伙连天台特色户 --
由其士国际发展的旺角傲寓将于本周六（26日）起，招标出售2伙顶层连天台特色户，截标日期为本年12月31日。2个单位为3房连套房间隔，分别为30楼A室，实用面积689平方尺，连604平方尺天台，以及30楼B室，实用面积706平方尺，连593平方尺天台。
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