2025-05-02 28HSE 编辑部
房委会自 2017 年起恒常化「白表居屋第二市场计划（白居二）」，把居屋第二市场扩展至白表买家，即是没有公屋的人士也有机会申请居屋。近年未补地价居屋的升幅絶不会比私楼差，因此即使是抽中白居二的申请人，在买入二手居屋时，亦要计好数以申请按揭。到底白居二的按揭同一般私楼有甚么分别?会不会更困难?现时一文同你分析清楚。
一般而言，一手居屋的白表人士都可以申请到9成按揭，25年还款期，以及不用通过压测。主要原因是，政府会为每个居屋提供30年担保期，如担保期内如业主断供，政府亦会还钱给银行，因此一手居屋申请按揭相对容易。至于二手居屋人士，没有正式规定白居二按揭的最高年期，但按揭条件则十分视乎二手居屋的楼龄。
如果是楼龄20年以下，大部份银行都会为居屋新买家提供9成按揭，25年还款期，以及不用通过压测，因此申请按揭难度相对私楼容易。 楼龄 19 年或以下单位，银行较愿意批出九成按揭，以及最高 25 年还款期；但 19 年以上单位，由于临近房委会担保期，银行未必会批足九成按揭，或者需要削减还款年期和要通过压力测试。
按揭及年期有别私楼
不过，如果是20年以上楼龄，银行则会视乎馀下的担保期，提供较短的还款期以及较低按揭成数。亦有银行会照样提供9成按揭，以及25年还款期，但会签下协议，要求申请人当居屋过了担保期，便要令按揭贷款降至6成。如果居屋未能有足够的升值，申请人就需要补钱。且不能加入担保人。
如果属于30年以上的居屋，银行一般只能做到最高六成按揭，并会要求申请人进行压力测试。以楼价500万物业计算，如果能使用九成按揭供款，首期只需50万，但如果最终只能获批六成贷款额，首期便大幅增加150万至200万。现时在80年代落成的居屋包括黄大仙天马苑、柴湾康翠台等，楼龄已经有30多年，想买入这些单位便要计好数。
假设一个600万元的居屋，还有5年的担保期，银行批出25年还款期，以及9成按揭。而5年后，馀下按揭贷款约480万元，如不想补差价则物业要升至800万元。至于如超过30年的二手居屋，则可能只能申请6成按揭，同时需要通过压力测试，情况与私楼要求看齐。
银利按揭计划主要分 H 按和 P 按两种利率，买私楼的话可自由选择，但买居屋就只能选 P按。现时，H按息较P按息为低，因此买居屋的业主，需要支付较高的按揭利息。
白居二的买家可以到房屋署的网站，了解有哪些可买的二手居屋，并且会有入伙年期，以及单位面积范围。同时，要提醒成功中奬的白居二买家，需要在一年内签定临时买卖合约购买居屋，否则就会失去买入二手居屋的资格。
转让也有特别限制
白居二转让契据日期起计两年内（「限制期」），该单位不可在房委会居二市场或房协二手市场出售；而且房委会或房协不会回购该单位；业主可于缴付补价后在公开市场转让或出租该单位，至于何时可缴付补价，请参照个别屋苑的转让限制。倘「白居二」买家购买的单位仍然在转让限制期内，该买家在交易的首两年内既不能在公开市场转售，也不能于第二市场转售其单位。
为了让这些「白居二」买家可在遇上不可预见的情况时把资产变现，房委会容许个别「白居二」买家在情况必要时，可向房屋署署长申请批准，豁免交易后首两年内不可在第二市场转售单位的限制。有关特殊情况包括但不限于破产、因家庭收入大幅下降而导致难以偿还按揭贷款等。
此外，新居屋及白居二两项计划可使用同一份申请表，即使抽不中新居屋也有另一条「抽奖」出路。不过「白居二」准买家选择物业要比新居屋格外小心，一旦没有留意物业有几多岁，随时会堕入按揭地雷。
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