去年楼按市场回稳，但买家选用按揭保险计划的个案却持续下跌。根据香港按揭证券有限公司的数据显示，2025年全年新取用按揭保险贷款的宗数及金额分别为7,098宗及351.88亿元，较2024年全年的9,337宗及478.81亿元，分别减少2,239宗（24%）及126.93亿元（26.5%），宗数创近十年全年新低，金额则创近六年全年新低。
为何现时愈来愈少置业人士选择按揭保险？首先要理解按揭保险的用途。按揭保险计划旨在为银行提供按揭保险，使银行能够向置业人士提供高成数的按揭贷款。只要符合相关条件，如楼价上限及贷款额上限等，银行便可提供高达八至九成的按揭贷款，从而大大减轻置业人士的首期负担。
几年前，金管局规定楼价在1,000万元以下的物业，银行最高只可提供六成按揭；而楼价1,000万元或以上的物业，则最高只能提供五成按揭。当时楼价高企并持续创新高，首期不足的市民需选用按揭保险计划，才能承造更高成数的按揭入市，因而推动按揭保险需求持续攀升。综合金管局及香港按揭证券有限公司资料显示，2023年6月份选用按揭保险的买家，占整体新取用按揭宗数的38.9%，创下有纪录以来的占比新高。
然而，自2023年7月起，由于楼价显著回落，政府逐步放宽银行按揭成数上限。直至2024年10月，政府更统一了物业的按揭成数上限，即所有住宅物业无论其价值及是否自用，银行提供的按揭成数上限均划一为七成。换言之，任何买家只需缴付三成首期，便可免除按揭保险及零保费上车，促使更多买家借尽七成按揭。去年透过本公司申请住宅按揭的个案中，借尽七成按揭且未选用按揭保险计划的客户，占整体新造按揭个案达30%。此外，去年11月份新造按揭客户中，选用按揭保险的比例亦跌至13.5%，创近六年新低。
另一方面，申请按揭保险计划的最重要原则是该物业必须用作自住用途。去年整体投资气氛有所升温，市场大手成交亦显著增加，这类买家通常将物业用作出租或投资用途，因此不符合按揭保险的适用范围。在按揭保险需求大幅减少的情况下，笔者预计今年按揭保险的申请数字将持续维持低位。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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