正视上车难 林郑提出5项措施

[28Hse 三地产焦点 第一百二十七期 2017年8月16日] 新人事、新作风就可以解决香港严峻的房屋问题？新任行政长官林郑月娥早前主动谈及土地和房屋问题，表示市民人工的升幅追不上楼价升幅，而且普通家庭要用三分之二的收入供楼，所以政府必须立刻正视上楼难的问题。

根据运输及房屋局资料，未来3至4年的潜在一手楼私人住宅供应，预计高达9.8万伙，创有纪录以来新高。林郑指出「即使有土地供应也要有政策配合」，一手楼住宅供应虽增加，但楼价仍然高企，因此政府要从政策方面着手。

有见及此，她提出5项房屋土地措施，包括(1) 由专责小组召开完成土地来源的大辩论、(2)调整房屋政策，以置业为主导、(3) 研究出售资助房屋的定价、(4) 设计「港人首置上车盘」、(5) 研究如何让居屋毋须补地价出租，在市场出租或分租予居住环境较恶劣的家庭。

事实上，林郑月娥由上任前已明言会致力解决香港的住屋问题，未上任时，她提出建立置业阶梯；上任后，她提供5项政策，但已根深蒂固的问题有这么容易解决吗？笔者认为，以上的措施偏向了一边，漠视了负担能力较低的人，并没有全面解决问题。

先谈第5项政策，的确，如果居屋毋须补地价就可以出租，市场的租盘数目一定会有所增加，但未必足以改变租金高企的事实。始终居屋的租金是由市价定价，试想想，现时就算一个约150平方尺劏房单位，叫价$5,000至$8,000、又或者更多，那居屋的租金会是多少？就算开价太高，无人问津，业主亦可以改为自住。

为了满足不同负担能力人士的需求，笔者觉得政府必须同时正视公屋不足的问题，需增建公屋和加快公屋的兴建。无可争辩的事实是，现时公屋的落成量不达标，轮候的人数愈来愈高，轮候的时间愈来愈长。

如果再选择只字不提增加公屋供应，或者相关政策，再多的上车盘，再多的租盘，房屋问题依然存在。相较之下，以上的5大措施中，笔者最期待的是设计「港人首置上车盘」，有意置业的人往往因楼价过高而上不到车，此举无疑是重燃他们的信心。

相信不少人都关心「港人首置上车盘」能否及何时落实，林郑回答，何时推出计画要视乎能否找到较大及新的土地来源。换言之，这仍只停留在纸上谈兵的阶段，在开会讨论前，笔者有一些建议。

竞选时，林郑提过定价方法可能是从建筑费加上额外费用，或者是以家庭入息中位数四成比率计算。要考虑巿民负担能力，认为定价固然要较市价平，如果不用与市场挂勾更为好事，但有机会出现与居屋政策出现巨大的差异。

另一方面，必须要订定好个中的条件，最为需要的条件，应要加入买卖限制，如购买「港人首置上车盘」的人士，于一定年期内不可转让，以免有心人利用漏洞，发生另类「借人头」事件。而转售时亦需要考虑加入一些限制，如只可卖给首次置业的香港人等。

重中之重的是，如何将「港人首置上车盘」与居屋界定清楚，如果两者政策大同小异，又有些无谓；但两者分别太大，又可能引起居屋户的不满。因此，专责小组是需要的，避免因一个政策而引起社会撕裂。

无可否认的是，也许有部分措施没有对症下药，流于表面，但有总好过无。但一切仍是研究阶段，希望届时不会开空头支票，最后所有措施胎死腹中。有人说，新官上任三把火，希望他们真的可以烧出新气象。

中原城市领先指数(CCL)新报159.84（反映2017/07/31至2017/08/06 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.29%，较上年同期上升21.76%。

本周只有九龙区录得升幅，按周上升0.49%，新报157.08，较上年同期上升22.33%。而港岛区则录得169.98，按周下跌0.98%，较上年同期上升21.88%。而新界(东)及新界(西)区刚分别录得166.68及145.53，按周分别下跌2.86%及1.23%，反之较上年同期分别上升18.62%及23.51%。

-- 北角光超台2房 成交价$680万 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前促成北角光超台B座中层06室成交，实用面积450平方尺，2房间隔，座向东面望街景，获区外换楼客以$680万承接，实用面积平均尺价$15,111，属市价水平。

-- 天水围居屋天佑苑低层户 $358万获承接 --
祥益地产分行经理林家伦表示，新近录得天水围居屋天佑苑B座低层6室，实用面积438平方尺，原开价$370万，后减价$12万至$358万获区内客承接，实用面积平均尺价$8,174。

-- 荃湾海滨花园3房 $667万易主--
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示，新近促成荃湾海滨花园2座(海珠阁)低层G室成交，实用面积577平方尺，3房间隔，座向西北享海景，以$667万易手，实用面积平均尺价$11,560。

-- 天水围嘉湖山庄低层户 成交价$402万--
祥益地产分行经理林家伦表示，日前促成天水围嘉湖山庄5期(丽湖居) 4座低层E室成交，实用面积446平方尺，2房1厅，附设企理装修，获区内首置客以$402万承接，实用面积平均尺价$9,013，稍低市场价成交。

-- 荃湾全‧城滙上载楼书 --
由华懋及港铁合作发展的荃湾全‧城滙，已上载楼书。项目位于大河道98号，设有7座，提供953个单位，间隔为1房至3房，实用面积由427至859平方尺不等。 华懋集团销售部总监吴崇武指，项目最快明天（16日）下午开价，单位不少于191伙，主要2房及3房户，定价参考近期市况及附近新盘。
-- 荃湾海之恋‧爱炫美加推207伙 --
长实旗下的荃湾海之恋‧爱炫美加推207伙，当中包括首度推出的第5座两房户152伙，及55伙第1至3座四房户，定价由$990.9万至$3,162.6万，市值逾$33亿。
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