2024-04-23 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百五十七期 2022年1月26日] 香港楼价居高不下，就连资助房屋都沦为炒卖工具，置业压力愈来愈沉重。根据公屋联会公布的《出售居者有其屋计划及绿表置居计划单位转售概况》，参考11个屋苑的成交价，发现未补地价的居屋在3年内转售平均赚$253万。
居屋资源被滥用，变成了炒卖赚钱的工具，违反了资助房屋的政策原意，因此市场有不少声音要求政府引入更严谨的转售限制，以杜绝居屋短期内转售获利的情况。
有见及此，为协助市民置业安居，政府推出2项新措施，包括容许轮候公屋逾一年者购买未售出的绿置居货尾单位，中签者可直接购买绿置居单位，无需再轮候公屋，以及收紧资助房屋的转让限制。
新的转售限制下，首5年业主不得以高于原价在第二市场转售单位；第六年开始才可在未补价情况下，把单位售予绿表或白居二等合资格人士；买家购入单位满15年后，才可补价后于自由市场转售。
究竟新的限制是否有效呢？有可能会适得其反，当限制进一步收紧，即是说新居屋最少冰封5年，从而减少市场上二手居屋的供应，而房屋供应又未能到位的情况下，求过于供反而令楼价继续升。
再加上，居屋要在15年后才能补价在自由市场出售，相信会令更少业主愿意补地价，有机会令资助房屋二手市场变成主导，一来会影响政府补地价收益，二来减少自由市场的供应。
将转售限期加长去压抑楼市，无疑不是良药。除增加房屋土地供应外，政府应考虑引入其他限制，比如说，禁止未补地价的居屋转售予合资格人士，或者只可以将单位售回房委会。
根据房委会的资料，回购价是以该单位提出回售申请时的评定市值，再扣除购买该单位时获得的折扣计算的。这样的好处，售价有所限制，有助稳定楼市，不会沦落为任何业主的生财工具，而且单位回购后，政府可以透过计划腾出单位给有需要的市民。
此外，为了减轻置业人士购买资助房屋的负担，政府会研究新世界提出的「上车易」渐进式按揭建议，在居屋分阶段承造按揭，将按揭门槛进一步降低。不过这仍是初步构思阶段，因此今期居屋未必赶得切推出。
有关的「渐进式供款」按揭，是指楼宇成交时，买家只须承造购买单位楼价一半的按揭，馀下的一半楼价的按揭，可在成交后10年内一次过或分阶段承造，以协助买家初期轻松供楼。
假若政府真的推出渐进式按揭，好处是「先甜后苦」，可以解决年轻家庭缺乏大额首期、置业初期供款吃力的问题，惟后期供款负担重，一旦人工追不上升幅，难免会发生供不起的情况。所以当有进一步资料时，买家要好好选择适合自己的按揭计划。
中原城市领先指数(CCL)最新录得185.25（反映2022/01/10至2022/01/16 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.45%，较上年同期上升5.16%。
当中，新界(西)区升幅最多，按周上升0.41%，新报175.12，较上年同期上升4.98%。而九龙区按周上升0.08%，最新录得181.55，较上年同期上升5.50%。反之，港岛及新界(东)区录得跌幅，分别录得185.95及199.77，按周分别下跌0.45%及0.25%，较上年同期分别上升1.77%及7.01%。
-- 大坑綄纱大厦2房 成交价$875万 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得大坑綄纱大厦成交，单位为中层B室，实用面积538平方尺，2房，座向西面，外望景观开扬，获区外首置客以约$875万承接，实用面积平均尺价$16,264，属市价水平。
-- 屯门海翠花园海景户 $660万易手 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门海翠花园2座中层A室，实用面积609平方尺，望开扬海景，成交价$660万，实用面积平均尺价$10,837，属稍低市场价成交。
-- 荃湾海滨花园中层户 $855万易主--
世纪21集团发展商项目部(二部)营业董事林国辉表示，新近录得荃湾海滨花园成交，单位为海观阁(9座)中层E室，实用面积665平方尺，3房，以$855万易手，实用面积平均尺价$12,857。
-- 屯门新围苑3房 $480万获承接--
祥益地产区域董事林伟光表示，新近促成屯门新围苑C座中层7室易主，实用面积554平方尺，3房间隔，累减$30万，以$480万(自由市场价)获承接，实用面积平均尺价$8,664。
-- 屯门御海湾II周六售10伙 --
由新地发展的屯门御海湾II公布全新销售安排第6号，将于本周六加推10伙，实用面积由255至501平方尺，间隔由开放式至3房，以先到先得形式发售，折实价由$497.25万至$1,079.65万。
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