2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四期 2015年4月1日] 新加坡「国父」李光耀上星期逝世，各国领袖也纷纷表示深切哀悼，当中美国总统奥巴马形容他是一位真正的历史巨人、现代新加坡之父、亚洲事务的伟大战略家，并将被后代人铭记。笔者对新加坡了解不多，相信很多香港人和我一样，印象最深刻的是李光耀所推出的组屋政策。
90年代，新加坡政府在香港大卖电视广告，吸引香港人移民。资料显示，新加坡接近全民当业主的目标，近九成的家庭居住在组屋，单位面积由600至2,000平方尺不等，迎合不同人士的需要。听到这些资料，相信有不少人会后悔自己当初没有移民，现在只好「葡萄」新加坡人，就好像我们「葡萄」澳门年年派钱一样。
为了让新加坡的每一位公民都能有自己的房子，新加坡参考香港公屋政策，推出组屋政策，附图为有关的组屋，概念有点像香港的居屋。香港居屋单位一般按市值七成出售，与市场价格挂钩；而组屋却是与市民的入息挂钩，售价参照当时市民入息而定。
组屋售价很低，基本上每个人都买得起，而且供应量多，由60年代至90年代，短短的50年内，新加坡政府已建成90多万间组屋，解决市民的住屋需要。然而每一名新加坡公民一生中可以向政府申请两套组屋，住满第一套5年后，可于二手市场卖掉，毋须补地价，之后可再与政府申请第二套面积更大的组屋。
听到这里，各会员们应该很羡慕有关的房策，想立即移民过去。不过，在移民之前，大家还是要了解清楚新加坡，包括他们怎样为市民储钱及规划将来的安排。新加坡设有强制性社会安全储蓄方案，凡是新加坡公民或永久居留之外籍人士，所有受雇员工，包括临时性、领月薪，还是领日薪等，均须加入中央公积金制度，最高要从雇员及雇主双方，收取合共四成的月薪作中央公积金，作买房子及退休保障。而香港则采用强积金，雇员及雇主每月须各自按雇员有关入息的5%作出强制性供款，用作退休金。
当新加坡人买楼时，可使用公积金的一部分供楼。表面上，这个政策可减轻他们供楼时的负担，但是随著年龄的增长，公积金可供楼的部分减少，未必可负担供楼的费用，业主可能需要额外的现金来供楼。而且随著供款越来越高及供款期越来越长，公积金留下来的退休金便越少。某程度上，这是一个先甜后苦的政策，有点「先使未来钱」的感觉。
而香港则和新加坡不同，市民不能中退提取强积金，一般而言，他们须在年满65岁退休时方可提取强积金累算权益，若干特殊情况下例外。香港政府主要著重在退休后的保障，属先苦后甜的政策。
新加坡透过组屋政策及强积金制度的互相配合，加上组屋供应量满足到市民的需求，而且新加坡政府实施多项措施，例如规定新的组屋在购买5年内不得转售，也不能用于商业性经营，而且所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证，限制炒卖组屋的行为。
但是，因新加坡的经济蓬勃，吸引大批外来移民，由于他们只是永久居民，而不是新加坡公民，所以不能向政府购买一手组屋，只可以选择二手组屋或私楼。房屋需求大量增加，炒楼的风气燃起，导致私楼的价格增幅远超过二手组屋。然而现在新加坡年轻人，对生活质素有要求，追求由组屋转去私人住宅，难度变高。
新加坡近几年楼价上升了近七成，他们数度推出辣招打压楼市，包括外国人购置私人住宅，需支付相当于楼价一成的额外印花税；永久居民购买第二个或以上物业，要支付楼价3%的印花税；公民购买第三个或以上物业，亦要支付3%的税项。辣招的推出，楼价已显著回落，但一般地区的楼价仍然高，市民供楼仍然吃力，不排除新加坡会再次出招。
新加坡的组屋本以家庭单位优先，而单身人士只可购买二手组屋，但政府有见单身人士日益增加，著力兴建一房一厅单位，并放宽了单身人士购买组屋的条件，年满35岁及月薪不超过5,000坡元（约2.8万港元）的单身者，也可以购买非市区、一房一厅的新组屋单位，并由今年5月起，一房一厅的新组屋的单身买家配额，由30%增至50%，增加单身人士的置业机会。
近几年，许多香港人喜欢把香港与新加坡比较，而房策亦是大家喜欢讨论的一环。既然新加坡是参考香港的公屋政策，那香港又可否参考新加坡的组屋政策，以抒民困呢？笔者将于下期和大家一齐探讨。（待续）
中原城市领先指数(CCL)最新报140.05 (反映2015/3/16至2015/3/22(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周微升0.73%，较上年同期上升18.96%。
本周4个分区均录得升幅，当中港岛区升幅最高，报151.43，按周上升高达2.72%，较上年同期上升18.88%；而九龙区最新报138.16，较上周微升0.04%，而较上年同期上升17.68%。新界两区均录得升幅，新界(东)区新报144.86，按周0.05%，较上年同期上升20.65%，而新界(西)区新报125.75，较上周上升0.07%，较上年同期升幅最大，高达27.05%
-- 屯门怡乐花园中层户 $375万易手 --
祥益地产高级营业经理胡志伟表示，日前录得一宗买卖成交，单位为屯门怡乐花园2座中层C室，实用面积511尺，建筑面积643尺，以$375万易手，实用面积平均尺价$7,339，而建筑面积平均尺价为$5,832，属市场价成交。 据了解，买家为区内首置客，锺情单位客厅座向西南，加上屋苑邻近家人，方便照应，而且屋苑外围拥有围墙，环境倍添清幽。
-- 迈亚美海湾两房 $9,500租出 --
祥益地产助理营业经理古文彬表示，日前促成一宗租赁成交，单位为迈亚美海湾2座高层C室，实用面积442尺，建筑面积578尺，两房一厅，望全海景，获区内客以$9,500承租，实用面积平均尺租$21.5，而建筑面积平均尺租$16.4。
-- 银湖天峰低层户 高市价约6%易手 --
世纪21奇丰物业迎海分行高级分行经理梁荣贵表示，日前录得马鞍山银湖天峰5座低层E室成交，实用面积573平方尺，建筑面积753平方尺，采2房间隔，向东南望园景，$638万成交，实用面积平均尺价$11,134，建筑面积平均尺价$8,473，高市价约6%。
-- 锦丰苑自由市场 $400万卖出 --
世纪21奇丰物业新港城广场分行高级分行经理蔡蓓表示，日前录得马鞍山锦丰苑一宗自由市场成交，单位为H座中层16室，实用面积432平方尺，建筑面积590平方尺，望海景，买家以$400万(自由市场)承接，实用面积平均尺价$9,259，建筑面积平均尺价$6,780，属市价成交。
-- 荃景花园高层单位 $1.15万租出 --
星辉地产代理高级营业员何先生表示，日前录得一宗租赁成交，单位为荃景花园1期4座高层E室，实用面积366平方尺，建筑面积450平方尺，望园景，获家庭客以$1.15万租出，实用面积平均尺租$31.2，而建筑面积平均尺租$25.6。
-- 尖沙咀名铸 推两伙相连单位 --
新世界等发展的尖沙咀名铸，早前公布最新销售安排，推出两伙相连单位，分别为59楼C室及59楼D室，实用面积为2,204及1,724平方尺，以招标形式发售。招标开始日期由3月31日起，截标日期为4月10日。
-- 元朗尚筑134伙 主攻上车客 --
百利保与富豪合作发展的元朗丹桂村项目，分层单位部分名为尚筑，共提供134伙，133伙为开放式单位及1伙为一房一厅户，面积由191至459平方尺不等。百利保执行董事兼首席营运官范统表示，由于项目主打小型单位，故不会提供优惠方法，或考虑提供一次过付款折扣优惠。而价格方面会因应项目特点，以及参考同区一手、二手物业来定价。
-- 赤柱12幢洋房上载价单 --
新地发展的赤柱村道50号早前上载价单，涉及12幢洋房，每幢面积2,713至4,076平方尺，定价介乎$1.261亿至$2.556亿，实用尺价介乎$46,480至$62,709。项目提供两种付款办法，一是240日现金付款计划，以及180天付款可减楼价3%，另设3%家居设计及装修折扣。发展商同时提供印花税现金优惠，买家可获相等于楼价的15%买家印花税优惠或8.5%从价印花税优惠。
有用 1
