财政司司长拟进一步放宽首置人士按揭成数，主要涉及换楼需求，虽然具体细节仍未公布，但对一众有意换楼的业主实属喜讯。本港楼价高企，不少市民会先购入较细单位，日后当经济能力上升时再「细屋搬大屋」，但换楼在香港是不容易的事，笔者在此列举当中3个常见难题。
首先是首期问题，本港较大户型单位的楼价动辄过千万元以上，在现时最新按揭保险计划下，1,000万元以上至1,125万元以下物业的贷款额上限为900万元，1,125万元或以上1,920万元或以下物业的贷款额上限为960万元，可见码数愈大，按揭成数愈少，所需要首期亦愈多。以早前何文田热卖新盘为例，该盘中层两房单位售价约1,600万元，透过按揭保险计划，最多可借960万元贷款，首期开支640万元起。
其次是印花税问题，上述1,600万元单位，若果换楼客已售出旧单位，便只需以第2标准税率缴交3.75%的从价印花税（AVD），即60万元；若果换楼客购入新单位时仍未出售旧单位，则要缴交15%的第1标准从价印花税，印花税即增至240万元。虽然待买家于一年内售出旧有物业便可退回多缴的税项差额，但买家仍要预先垫付较大额的印花税。
最后是按揭问题，如出售旧单位后（完成交易）才购买新单位，一般可借足按揭上限；若果买家仍未出售旧单位且仍有按揭在身，新单位的按揭成数上限便要扣减一成，同时供款占入息比率及压力测试要求亦由50%/60%下降10%至40%/50%，业主事前要先仔细计算自身供款能力能否通过入息要求。
换楼客考虑因素比首置客多，加上需要更高的供款能力及充足资金预算，即使有「林郑Plan」及「波叔Plan」的协助，近年交投集中于1,000万元以下的物业，1,000万元以上至2,000万元物业交投则较为淡静，反映现时首置人士主导楼按市场。若果即将推出的楼按措施能进一步放宽按揭成数上限，相信将能协助有意换楼的业主，进一步激活换楼市场及增加市场交投。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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