一些物业由于涉及不同种类的问题，银行批核按揭时会较为谨慎，甚至有机会拒批贷款。笔者今集将讲解其中一类物业——「高楼龄楼」的按揭难题及应对方法，助买家避免在置业过程中遇到阻碍。
香港不少楼宇历史超过50年，尤其是唐楼及洋楼等物业。有投资者或会看准此类物业具收购潜力而入市。然而，承造按揭时需特别留意，因楼龄较高，银行可能会缩短按揭还款年期，从而推高借款人每月供款金额及入息要求。
住宅按揭的年期上限一般为 30年，银行普遍以「75减楼龄（物业楼龄）或人龄（借款人年龄）」来计算贷款年期，并以两者中较短的年期为准。简单举例，买家A现年30岁，打算购买楼龄55年的物业，若银行以「75减」计算按揭年期，买家A即使年轻，最多亦只能承造20年按揭（75减55）。
缩短还款年期会如何影响每月供款及入息要求？以贷款额100万元、息率3.25厘计算，若还款年期为30年，每月供款为$4,352，入息要求为$8,704；当还款年期缩短至20年，每月供款将增加$1,320至$5,672，入息要求则增加$2,640至$11,344。
上述为一般情况，有些优质蓝筹屋苑，若非透过按揭保险申请银行按揭，且买家财务状况良好，个别银行或可酌情处理，并以「80减楼龄」计算按揭年期。另外，银行对村屋的按揭年期限制通常较为严格，一般仅以「55至60减」计算最高按揭年期。
透过白表购买二手未补地价的居屋时，亦需注意所购物业的楼龄。现时居屋的政府担保年期为50年，并以首次发售日期计算。若楼龄为34年或以下，白表买家一般可借足30年及九成按揭。若楼龄超过34年，银行通常会缩短按揭年期或降低按揭成数，难以两全其美。
由此可见，不同银行对于不同类型的物业，在审批按揭年期时采取的标准各有松紧。若有意购买楼龄较高的物业，建议寻求大型且专业的按揭中介协助，以配对合适的银行。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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