日前港府发表半年经济报告，其中一项数据指出第二季置业负担指数达到71%，即供楼占入息逾7成，远高于2002年至2021年期的长期平均数49%。报告亦提到，如利率上升3个百分点，比率将飙升至93%，可算是相当骇人。
该置业负担指数，是以面积45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数（不包括居于公营房屋的住户），并假设按揭成数为70%及年期为20年而计算出来。而坊间计算供楼负担比率的方法或略有不同，美联物业房地产数据及研究中心的6月份供楼负担比率则录得62.3%，虽稍有回落但仍算是近年较高水平。香港加息将至，供楼负担比率会否进一步上升？
供楼负担比率的高低，主要取决于以下几项因素，包括楼价、息口及家庭入息中位数等。若楼价及息口越高、家庭入息中位数越低，负担比率便会增加，反之亦然。首先在息口方面，相信大家对香港最优惠利率（P）即将增加并无悬念，笔者预料在港美息差持续扩阔、拆息不断上升及银行体系结馀逐步递减的情况下，香港银行最快有机会于9月调升P，幅度预计约为25点子。假设500万贷款、供款30年及以P按2.5厘计算，若P增加25点子至2.75厘，每月供款将增加$656或3.3%。
至于家庭入息中位数方面，政府统计处截止2022年首季的最新数据中，私人永久性房屋的住户每月入息中位数为$38,800，按季升$1,600或4.3%。不过2022年4月至6月的劳动人口统计中亦反映，就业人士每月就业收入中位数由2月至4月的18,500元，略微下跌到3月至5月期间的18,000元，因此未来一季的入息中位数亦有机会下调。
最后楼价方面，差估署最新的6月楼价指数按月跌1.14%，连跌两个月。不过，笔者认为在楼市周期上有轻微波动乃属正常，香港楼市的刚性需求殷切，加上预料未来经济将逐步回复正常，楼价有机会反覆回升。
因此，在息口上升、入息下跌及楼价平稳的情况下，未来供楼负担比率有机会进一步上升。不过，最终的楼价、按揭成数、年期及利率等因素将影响实际比率，供楼负担亦因人而异，置业人士宜将数据仅作参考用途，入市时最重要是因应自身条件量力而为。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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